楼市“新规”：换房退个税，房贷利率或突破4%，释放了什么信号？
引言
房地产市场的发展总是让人们牵肠挂肚的，毕竟中国老百姓们对房地产特殊的钟爱之情绝对不会消失。
21世纪的前二十年中，房地产市场的红火发展让很多人都十分眼热，但是近些年来房市遇到的寒冬又让卖房成为了一个问题，虽然国家想要让房产的投资属性消失，居住属性加强，但是房市惨淡的时候，他们不得不推出新的政策振奋房市。
今年关乎房市发展的三个政策出台，从商贷利率下限放宽、换房退个税，再到公积金利率下调，新政策有望让房市发展状况焕然一新。
一、商贷利率下限放宽的政策
在历年的这一天，无论是中央人民银行还是财政部都会发布许多与楼市发展相关的新政策，希望能在楼市金九银十黄金月份还未结束的时候发挥最大的作用。
今年也不例外，央行发布了进一步放宽商贷利率下限的通知。想要准确理解这个政策，就必须从MLF以及贷款市场报价利率LPR入手。目前的五年期市场报价利率是4.3%，但是实际房地产交易中是不完全按照这个数字来进行的，各大银行会以4.3%为基准数字对其进行加减点的操作。
前几年房地产发展十分红火，所以不少买房客都是以5.5%甚至6%以上的利率买房。在房地产市场普遍遇到寒冬的现在，这种高利率的场景十分罕见。
今年央行曾经对首套房的房贷利率做出过调整，利率数字一度能够降至4.1%。而目前商贷利率下限进一步放宽后，那些上一季房价两个评估方面都在下降的城市，可以继续突破4.1的数字，不少三四线城市的首套房产商贷利率有望以3开头。
不过，虽然在广大的三四线城市房贷利率越来越优惠了，但是这个政策却不一定能够拉动人们的买房热情。在三四线城市的主力购房人群大多是外来务工人员和自由职业者，前者家庭积蓄有限，在前几年便已经高位接盘，拥有了自己的房产。
而后者虽然现金流十分充裕，但是优惠的购房政策也就意味着目前房地产的投资属性已经被极大削弱，对他们而言购买意义不大。所以商贷利率下限放宽的政策真实作用值得我们思量。
二、以旧换新退税的房屋政策
如果说上面的商贷利率下限放宽完全涉及到的是首套房，那么第二个以旧换新退税便主要针对的是二手房。
众所周知的事情是，二手房买卖比新房买卖手续费更多、付款比例更高、购买程序更麻烦。之所以会这样设置，是为了不让人们在买房后，轻易选择出售自己的房产，让房地产市场的发展更为混乱。
在二手房买卖的过程中，最重要的几个税费便是增值税、契税、个税和中介费。绝大多数城市对房产个税实行的是核定征收，这种征收方式虽然与据实征收相比，所需要缴纳的钱财比例只限于1%或者1.5%，但是当房价下跌的时候，核定征收税款会让我们雪上加霜。
正因如此，财政部和税务总局才会推出新政策，让在一年内卖出新房，但是又重新购置了其他房产的人们可以享受到税收优惠，部分个税能够被退还。
这个政策看似能够激励房地产市场中人们重新购房的激情，但是值得注意的是，二手房交易最多的城市是北京、上海，在这种地方，人们往往会花费成百上千万钱财购置新房，所以与总价相比少得可怜的几万退税金额，他们是不会在意的。
绝大多数人在卖出房产后，会仔细审视其他房产的优劣程度以及房地产市场的发展状况，而不会急于获得以旧换新退税补贴。
三、公积金贷款利率下调的政策
前面所说的商贷利率下限放宽、二手房交易以旧换新有补贴，针对的都是广大普通老百姓。而公积金贷款利率下调这项政策，适用范围却是小城市的公务人员和国企、央企的员工。
之所以会这样说，是因为这些人们工作时缴纳的公积金较高，贷款时公积金甚至能覆盖70%以上的还款金额。如今公积金贷款利率继续下调，小城市体制内的人们便会被激发出更多的买房热情。
小结
不得不说，从金九银十黄金购房季的这三个新政策来看，国家想要打击炒房客的心思是坚定的，同时想要为房市注入一针强心剂的意愿也是坚定的。如果大家想要购买首套住房，那么现在入手未尝不是一个好机会。
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