估值锐减 优客工场“轻资产”模式何时走得通？

《投资者网》戴昌洲

8月20日，共享办公平台优客工场向美国证券交易委员会SEC递交了F-4文件，披露其将通过SPAC（特殊目的收购公司）的方式在纳斯达克上市，这距离优客工场8月6日发布公告称，鉴于当前的资本市场状况暂停IPO进程，仅仅过去14天。

优客工场的上市之路走得有些跌跌撞撞。自2019年12月12日公司第一次密交招股书之后，上市进程是长达约半年的无水花状态。直至今年7月8日，优客工场的上市才有进一步推进。在美国纳斯达克上市的特殊目的收购（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp.（欧利森并购公司）宣称，与优客工场达成最终的合并协议，将投资并购成立新公司在纳斯达克上市。

新公司的估值为7.69亿美元，与优客工场在2018年高达30亿美元的估值相比，相距甚远。然而上市过程的坎坷与估值的大幅缩水，却并不能阻挡优客工场对于上市的执着和坚持。

为何估值大幅度缩水也要上市？

与第一次申请IPO上市不同，优客工场这次选择了以SPAC（Special Purpose Acquisition Company，即特殊目的收购公司）的方式上市。作为一种借壳上市的创新融资方式，SPAC需要先自己造一个没有实质业务的壳，募集资金后再投资并购标的公司上市。

财经评论员严跃进对《投资者网》解释道：“此类收购本身对于企业的要求较少，尤其是对于优客工场这种规模不算特别大但是成长性较好的公司。类似上市模式的流程比较简单，有助于加快上市，对于优客工场来说，此前纽交所上市失利是有压力的。”

“这个行业对资金链的要求特别高，”第三方研究机构“透镜公司研究”创始人况玉清告诉《投资者网》，“优客工场宁愿牺牲估值也要尽快完成上市，这可能与它的融资计划有一定的关系。“

况玉清补充，疫情期间大量中小企业倒闭，办公租赁的需求会大幅减少。但是优客工场给房东的租金照付，这会对公司整个资金链产生一个非常大的影响。如果没有上市又没有新投资人注入资金的话，可能面临的是生死选择。

此前，优客工场作为联合办公领域的明星企业，凭借其创始人原万科副总裁毛大庆在地产行业的影响力，获得了不少资本的青睐，其中不乏真格基金、红衫资本等知名投资机构。

企查查显示，成立于2015年的优客工场已经完成17轮融资，最近的一次是约一年半前来自龙熙地产的2亿元人民币战略投资。如今优客工场如此急于上市，不禁让人对其融资情况心生疑惑。《投资者网》就此问题致函询问优客工场，优客工场回复称：“目前处于静默期，现阶段不便回答。”

据优客工场最新递交的招股书，优客工场的业务将需要大量的营运资金来支持其成长，而在过去，优客工场经历了来自经营活动的大量现金流出。2018年和2019年，优客工场在经营活动上的净现金支出分别为0.52亿元（人民币，下同）和2.23亿人民币。“如果不能从运营中产生正的现金流，可能会对优客工场为其业务筹集资金的能力造成负面影响。”优客工场在招股书中的风险因素中提到。

对此，严跃进则认为：“过去几年创业创客空间不断发展，具有较好的发展导向。但是随着资本寒潮到来，实际上这也对很多联合办公的企业形成了冲击。通过此类上市，能够为联合办公企业寻找到新的融资机会。”

共享办公还有机会吗？

在优客工场首次提交招股书前一个月，共享办公领域的开山鼻祖WeWork在纳斯达克上市失败，戳破共享办公的泡沫。曾经估值高达470亿美元的WeWork，彼时估值只剩下80亿美元，随之而来的是资本市场对于共享办公商业模式的质疑。

共享办公，是一种为降低办公室使用成本的办公模式，旨在整合写字楼资源并灵活出租，提高写字楼利用率。共享办公平台将租赁的几层写字楼进行改造，并以工位的方式出租，赚取中间差价，同时提供一些增值服务。

在共享经济最火热的那几年，不断烧钱形成规模效应抢占市场，成为了各种共享经济共同的标识。而共享办公也不例外，各家平台跑马圈地，疯狂扩张。2018年，优客工场先后完成了对洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社、爱特众创达、方糖小镇等七家共享办公平台的并购，管理面积超过50万平方米，可为近6000家企业提供服务，一跃成为

当时中国最大的共享办公平台。

（图片来源：投资者网摄）

疯狂收购扩张的后遗症是巨额的亏损和负债。据优客工场招股书，在2017年、2018年、2019年前三季度其净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元；截至2017年、2018年、2019年9月底，优客工场负债总额为18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元。

随着经济下行，资本寒冬，资本对于需要投资的项目也趋于理性。需要重金持续投入才能维持运转的共享办公不得不面对越来越严苛的融资要求。

虽然资本对于共享办公的热情逐渐褪去，但共享办公的市场需求依然存在。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在2020年6月份发布的关于共享办公研究报告称：“虽然运营商中不可避免会有失败者，共享办公空间的长期驱动因素未受影响。小用户继续寻求成本效益高的全装修空间，而大型跨国公司则希望在他们的办公组合中增加灵活性。”

据优客工场最新招股书中引述弗若斯特沙利文数据，中国联合办公行业的市场规模包括租金收入和服务收入从2014年的18.5亿元增至2019年的258.3亿元，年均复合增长率为69.5％，预计到2023年将进一步增长至1000.3亿元，年均复合增长率为40.3%。共享办公仍有一定的市场增长空间。

（图片来源：优客工场招股书）

另一方面，疫情后经济的复苏也会为共享办公带来更加宽容的市场环境。“对于共享办公来说，预计到了明年会有较好的发展。这和疫情后经济提振计划会有关。尤其是中小企业的办公需求会增加，这会给优客工场创造机会。”严跃进说道。

轻资产模式如何走

对于优客工场而言，虽说共享办公的市场机会依然有，但早已过了野蛮生长的时期。如何在市场增速放缓的情况下，减少对外界资金的依赖实现盈利成为了令优客工场面临的问题。

优客工场招股书显示，截至2020年6月30日，优客工场的工位出租率为77%。而据亿欧调研数据，联合办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡。想要实现盈利，优客工场亟需一个新的突破口。

在4月18日举行的优客工场五周年线上发布会上，优客工场创始人毛大庆宣布进行“轻资产，重赋能”的转型。所谓“轻资产”即为输出品牌服务，并提供空间设计、建造以及管理服务，与“重资产”相比，在租赁上的成本将大幅减少。

据招股书，从2018年至2019年，办公社区会员收入（即租金收入）占比从87.9%大幅降至47.8%，而营销品牌收入则从5.5%快速上升至45.8%。但在优客工场的营销品牌收入中，目前绝大部分都来源于收购的一家名为省广众烁的广告公关公司，而这家公司的广告公关业务主要在金融、3C、快消、汽车等领域，与优客工场的为入驻会员提供增值品牌服务却无太大关联。

优客工场的轻资产模式才刚刚起步。一位深圳优客工场项目负责人透露：“前期轻资产有在做，但主推是从去年开始的。我们对标的是酒店，就像七天这样连锁酒店式的模式，但这个需要很大的规模效应，接下来会往二三线城市按轻资产模式拓展新的项目。”

房地产研究专家韩世同对《投资者网》说：“像酒店管理的品牌加劳务输出模式也未尝不可，但这个要看优客工场业务扩张和运营情况，需要有较强的品牌优势，目前的市场情况下存有难度。”

况玉清则认为：“优客工场可以往轻资产方向转，但这种方式的推广不会太快。对于房东而言，可能更倾向于签更加省事的长合同。这种运营的方式可能是优客工场希望的模式，但未必是房东希望的模式，二者之间共赢方式的建立需要时间和过程。”