商管业务占比提升，新城控股上半年商管毛利31.62亿、占比33.74%
8月30日，新城控股（601155.SH）披露2022年半年度报告。在遍布挑战的行业形势下，依托“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，新城控股整体经营彰显韧性和稳定性。
2022年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。公司总资产达5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米，提前锁定未来业绩结算。
2022年，新城控股坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营。公司恪守财务纪律，保持了稳定安全的财务基本面。半年报显示，新城控股“三道红线”稳居绿档，经营性现金流为正，并实现了债务结构的持续优化。
上半年新城控股实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米。公司聚焦现金流安全，坚持做到“有回款的销售、有归集的销售”，上半年回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位于行业前列。此外，公司整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%。
与此同时，新城控股积极响应中央“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，上半年已组织交付近4万套物业，计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.70万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。
截至2022年6月末，新城控股总土地储备达到1.31亿平方米， 其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。
双轮驱动释放潜能，上半年商业运营总收入47.18亿
在行业深度调整之际，以“住宅+商业”双轮驱动战略见长的新城控股，展现独特优势。
新城控股深入挖潜商业板块，不断提高商业对公司收益的贡献，商管业务占比持续提升。半年报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。
分析人士指出，在行业毛利普遍下滑的背景下，新城控股商业布局将有助于公司整体毛利率维持可观水平，抵御毛利率下行风险。
半年报显示，上半年新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%。
截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市。
今年下半年，吾悦广场将迎来集中开业期。尽管经历疫情等诸多挑战，新城控股方面表示，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。
在手现金447.82亿，“三道红线”稳居绿档
长期以来，新城控股保持稳定安全的财务基本面，确保现金流安全，持续优化债务结构。
半年报显示，公司积极响应“三道红线” 政策，有力有效防范风险，于报告期末，公司全部指标均达绿档要求。截至报告期末，新城控股在手现金余额447.82亿元，按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。公司经营性现金流净额为115.03亿元，去年同期为-75.72亿元。平均融资成本为6.50%，较去年同期逆势下降0.1个百分点。
新城控股继续合理控制有息负债，截至2022年6月底，公司有息负债822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年末压降76.67亿元。此外，今年3月，新城控股在年报中首次披露了其合联营权益有息负债，财务透明、安全性有保证。根据半年报，截至2022年6月30日，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。
在行业融资难度进一步加大的情况下，获得监管机构和资本市场认可的新城控股在融资端不断突破。
作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股于5月30日成功发行2022年度第一期中票，发行规模10亿元，这也是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。
5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保。在房企境外美元债市场低迷之际，此次美元债发行是今年以来首笔无增信措施的美元债，这一破冰之举也将有效提振市场信心。
此外，7月22日，新城控股发布公告称，公开发行公司债券获得中国证监会批复，拟发行总额不超过61.72亿。
凭借双轮驱动战略，吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点，其具备“融资期限长、还款安全”等优势。据悉，今年以来，随着商业板块运营良好，新城控股加大了经营性物业贷的推进速度，今年前8月，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。
坚持底线思维，彰显长远发展信心
基于安全可控的财务结构，新城控股在偿债方面坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付，向资本市场展现了公司良好信用和长远发展的信心。
8月4日，针对一笔于2022年8月8日到期的2亿规模美元债，公司将待偿付本息汇至信托人指定账户，并于到期日按时兑付。至此，新城控股今年已累计偿付3笔、总计7亿美元债，且年内已无到期美元债。2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元， 1-8月已到期偿还或提前偿还约103亿元。
另一方面，面对复杂的外部环境，新城控股多措并举助推公司发展，维护投资者利益，展示充裕信心。6月份，新城控股发布公告称，基于对公司内在价值的认可、发展前景及战略规划的认同，同时为提升投资者信心，积极维护公司债券价格的稳定，以更好地支持公司未来持续、稳定、健康的发展，公司部分董事和高级管理人员以市场化方式在二级市场购买存续公司债券，截至6月20日，已累计在二级市场购买公司债券金额1224.29万元。
今年，新城控股还计划以不超过 2 亿元自有资金回购公司股份。截至7月底，公司已累计回购股份238万股，已支付总金额为4933.64万元，后续将根据回顾方案及市场情况在回购期限内择机实施回购。
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