硬观点：如何居民停贷问题？专家建议完善预售制，房企要积极自救

　　去年下半年以来，房地产行业基本面快速下行，部分企业面临较大的信用风险，“预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力持续叠加。应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定？

　　由百度APP财经联合人大国发院、新金融联盟独家出品的“下半年政策展望”系列直播迎来第二场，本场直播聚焦“房地产政策展望：稳经济背景下楼市能否冬去春来？”。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，上半年市场下行超出预期，但仍然表现出一定的韧性。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹指出，由于基数原因，加之市场预期比较差，同时居民收入、购房意愿、支付能力受到各种因素影响，市场全年很难超过去年。

　　至于目前是不是好的购房时机，倪鹏飞认为一二线城市、都市圈城市群潜力还比较大，中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏建议有购买愿望和购买能力的朋友，该出手时就出手。

　　对于房地产目前面临的困境，秦虹强调房企要积极自救，不能把烂摊子一交。倪鹏飞还指出，政府和金融机构也应该采取强有力措施，来打破负循环。关于停贷、烂尾等问题，孟晓苏强调光出台金融政策是不够的，想方设法让老百姓恢复预期。在北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志看来，要完善预售制，在制度上细化、优化，更多倾向于保护买房人。

　　新金融联盟秘书长吴雨珊总结称，房地产行业总量看似饱和，但实际上发展空间和潜力还非常大，只有不断发展才能满足大家追求美好幸福生活的愿望。

　　【上半年房地产下行超预期 全年很难超过去年】

　　吴雨珊：应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定？如何预判下半年楼市的发展，短期是否有复苏的可能？

　　秦虹：从累计数据看，今年1-6月份整体上半年市场表现非常差。除了待售面积是正增长之外，所有的指标都是负增长，这在历史上是从未出现过的。中国房地产市场曾经出现过几次市场成交面积、销售面积、销售额的负增长，比如2008年，2012年，2014年，都出现过年度销售面积和销售额负增长，但从来没有出现过施工面积负增长，从来没有出现过房地产开发投资的负增长，但今年全部都出现了。

　　房地产市场从去年下半年7月份开始增速下行，一直持续到今天已经整整一年。今年4月份基本上到了底部，今年5月、6月没有持续下行，虽然同比是负增长，但是销售面积、销售额环比已经出现了正增长。今年6月单月房地产开发投资额已经环比增长25%，商品房销售面积月度环比增长65.8%，销售额环比增长36.7%。

　　由于基数原因，加之市场预期比较差，同时居民收入、购房意愿、支付能力受到各种因素影响，市场全年很难超过去年。

　　倪鹏飞：上半年市场下行超出预期，但仍然表现出一定的韧性，表现在三个层面：

　　从数据看，1-4月份下降幅度比较大，但是5、6月份下降幅度已经缓和，有一定的韧性。

　　从市场整体表现看，数据下行幅度放缓，甚至有些环比在上升，表明还是顶住了冲击。

　　从预期角度看，虽然上半年转弱，甚至转弱强化了，但是市场没有出现恐慌，没有出现抛售的情况，总体看市场下行虽然超预期，但还是表现出相当的韧性。

　　下半年房地产市场有可能实现恢复，但是也存在着反复性和不确定性，背后有两种力量在较量：积极力量，宏观经济下半年应该能够稳定、健康、可持续的恢复。政策在积极出台，市场结构性的潜力会进一步释放；消极力量，外部还有一些不确定因素，房地产暴雷以及可能出现的一些风险外溢。

　　孟晓苏：今年这么大的力度在支持，包括银保监会、央行要求各个银行支持，整个市场还是每况愈下。主要因为政策的滞后期，房地产政策的滞后期一般是九个月。如果以三月份国务院开会，包括稳经济大盘会议开始算，或者从央行、银保监会发文时开始，九个月就到了今年四季度12月份。对于今年下半年的房地产发展，不能过于乐观，也不能过于悲观。

　　倪鹏飞：今年上半年数据下行幅度超预期，也与去年上半年数据增长超预期的基数有很大关系。

　　秦虹：对，去年上半年是历史同期最高位，所以今年上半年和去年同期相比负增长。很多投资指标绝对值是次高位，仅次于去年同期，高于2019年、2020年之前任何年份的同期。

　　陈志：从北京的市场表现来说，二手房市场出现的一些信息应当引起关注。上半年二手房交易价格基本持平，并没有出现特别明显的上涨，交易量下滑比较厉害，下半年能否成交7万套值得怀疑。

　　上半年和去年同比下降了近四成，本月环比下降接近6%，这是一个向下的趋势。新增供需关系上，买卖双方很难达成一致，分歧越拉越大。二手房买卖双方的积极性都在下降，买方观望情绪更重。新增供需关系上，新增客户下降比重为32%，新增房源下降12%，令人担忧。

　　现在最大的问题是预期不明，未来情形会怎样，变量在增多——包括国际关系、货币政策因素、老百姓心理等。老百姓预期必须要上来，企业挣钱效应必须要有。

　　【现在是否是买房好时机？关注三方面因素】

　　一二线城市、都市圈城市群潜力大

　　吴雨珊：今年以来全国已经有接近150个城市发布了稳楼市政策，包括放松限购，提高公积金贷款额度，降低首付等。这一系列操作背后的原因是什么？市场供需是否发生了根本性变化？对普通人而言是否是买房的好时机？

　　陈志：150多个城市对需求端进行了调整，但不具有代表性和说明性，四个一线城市需求端政策没有变化。背后原因有很多，很多三四线城市基本是供大于求。北京未来成长性空间比较大，四十年以上房龄占比非常大，老百姓改善需求很强烈。

　　所以，不能把150多个城市搁在一个维度里，要细分看几个一线城市对于需求端有没有调整，其他城市全取消限制，其实也解决不了问题，它已经超供了。

　　北京对于人口、对于其他方面是减量发展，但提质需要相当长的阶段，现在是困难时期。加上整个房地产形势，北京还会困难一段时间。

　　孟晓苏：现在各个城市积极采取政策，盘活房地产，既是对去年经济形势、房地产形势的认识，也是对稳住经济大盘政策的响应。一线城市整体政策力度还不够，还有空间。

　　老百姓该不该买房？过去老百姓总是希望等到房价平稳的时候买或者房价降了买，结果这么多年，越是等，老百姓越是吃亏。现在好不容易碰到房价平稳的时候，甚至有些地方出现了房价下降，我倒是劝有购买愿望和购买能力的朋友，该出手时就出手，不要错过好不容易得来的这次机会。

　　秦虹：买不买房涉及到三个方面的因素：意愿，想不想买；能力、想买能不能买得起，支付能力够不够；准入，过去一百多个城市都在限购。

　　100多个城市调整政策，主要是准入方面，主要是三四线城市，也包括一部分二线城市。在能力上有一定的支持，全国性两次下调购房按揭利率，还有城市对购房者发放补贴。剩下的就是意愿，现在对大家决定买不买房很重要的还是意愿的问题。这几年受疫情影响，经济不太稳定，经济增速也在下降，很多年轻人遇到了失业、减薪，影响很大。这种情况下，大家购房的意愿可能会推迟。

　　买房子还是要长远考虑、综合考虑，不是简单的价格问题。再加上，现在还有一些违约企业，有一些烂尾楼现象出现，大家也很担心。

　　为什么二手房卖得比较好？调控政策最早出现的效果，应该在二手房市场。因为大家担心企业违约，不能按时交付楼盘，二手房不存在这个问题。

　　还有一个看法，实事求是讲，大城市房价确实偏高，特别是一线城市，这么高的房价对年轻人的负担非常重。各位没有房子的年轻人，需要买房的年轻人注意，“十四五”期间国家在大力推保障性租赁住房。机构持有、统一运营、标准化、条件非常好、集中式管理。这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境，租金也相对便宜。可以通过先租后购的形式，巩固自己的经济实力，确定就业方向、稳定就业地点之后，再考虑长久的买房问题。

　　研究七普数据，发现了一个非常有意思的现象，二十年来，从五普、六普、七普，全国城镇住房自住率高度稳定，达到74%。充分反映了中国老百姓对住房的偏好，购房的偏好。所以，买房只是一个先后的问题，需要根据自己的情况来进行决定。

　　倪鹏飞：这次150个城市调整政策有三点原因：1.稳定市场，2.释放刚性需求和改善性需求，3.有一些城市已经出现了库存比较大，所以也是去库存所需。

　　关于普通人买房，还是要分不同的城市。未来三四线城市恢复可能有限，一二线城市、包括都市圈城市群潜力还比较大，回暖潜力也比较大。

　　陈志：从北京市场来看，买房人选择的数量类型很多，但是到底要什么必须要想清楚。买房要和生活、家庭成员需要相结合，要想清楚到底想要什么，不是为了买房而买房。

　　在目前的状况下，如果有支付能力，早买就是比晚买好。现在可选择的产品品质、可选择的余地比较多。毕竟房子不可移动，土地也不可再生，被买走后就没有这样的区位了，它不是可以重复出现的标准化产品。

　　【房企要积极自救 不能把烂摊子一交】

　　吴雨珊：今年前五个月排名前100的房地产企业业绩规模同比大幅下降52%，相比2020年同期还下降了27.8%。另一方面，从去年下半年以来，20多个城市发布政策，引导房企不得随意降价销售。这种情况下，房地产企业应该如何自救呢？

　　秦虹：地方政府为什么不让降价？比如市场上在售盘有十个，但其中有一个企业暴雷违约了，就大幅度降价，五折六折降价，本来市场是很平稳的，市场供求比较平稳，不存在降价的问题，但因为那家企业要降价回款就打五折降价，把市场秩序就全部搞乱了。有些地方政府之所以出台限价令和这个有关，可以降价，但要有个幅度，不能低于报案价的15%，是因为怕一个企业一个项目把整个城市所有项目都扰乱了。

　　现在房地产企业出现了很大的流动性危机，首先要自救。问题出在开发商项目违约、暴雷、烂尾，首先责任在企业自身，不能企业出现问题别人来替它解决。有的企业没办法自救，负债已经太大了，所有信誉已经没有了。这种企业可能就要走特殊的自救的办法，或者就救不起来了，这是市场竞争淘汰的正常现象。有些企业是暂时遇到了困难，政府允许再融资、贷款展期、允许发债，给予一些帮助，就能够缓解他们现金流的危机。已经出现违约和出现烂尾的企业，不是把烂摊子一交，政府去解决吧，企业是第一责任人，企业还要想办法来解决。

　　孟晓苏：这些企业首先要保交付，目前最怕的是房屋烂尾不能按时交付，所以很多企业积极在保交付。有些问题靠企业自身是解决不了的，还是要靠宏观层面，进一步加大政策力度。

　　倪鹏飞：由于供给端的暴雷，使得整个行业整体信用下降，商业银行对于正常的房地产贷款、房地产融资都采取相对比较谨慎的举动，困难企业更是如此。越是没有钱，越是资金困难，就更困难。所以，核心还是在资金层面。

　　房地产企业积极自救是完全必要的，但仅仅依靠房地产企业自救是不够的。政府及相关各方要采取强有力的外力措施，特别是金融机构要采取强有力的措施，才有可能打破负循环。

　　陈志：房地产行业可能在未来一段时间内，依然还是重要的。它的重要性现在还很难找到任何一个行业来替代，让这个行业继续健康发展是至关重要的。

　　【如何妥善解决强制停贷？要完善预售制，想方设法让老百姓恢复预期】

　　吴雨珊：近期部分地区出现烂尾楼业主强制停贷，各个部门都在积极应对。除了房企出现资金链问题之外，背后还有哪些原因，应当如何妥善解决这些问题？

　　秦虹：不能低估烂尾楼断贷引起的反响，它有可能造成一系列难以预计的风险。消费者买了房子，不能如期拿到房子，消费者的利益受到了极大损害，应该给消费者一个交代。

　　香港也有预售制，为什么没有出现大面积烂尾？我们只是学习了预售制，但对预售资金使用、按揭还贷时间、预售资金监管还没有完全学到。现在出现了烂尾，所有的风险都让消费者承担，这确实是政策需要优化和调整的地方。

　　要解决老百姓的担忧，把现有的烂尾楼通过各方的努力解决好。从长期来看，要把预售制给予完善，包括预售资金的监管更加完善，保护消费者的利益。

　　孟晓苏：老百姓为什么冒着风险断贷？首先是老百姓对未来的预期不好，这时候买房有点后悔。二是开发商房屋逾期。怎样让老百姓的预期从“不良”转向“向好”，那就要看到楼市平稳，并且看到房价不再跌。怎样让老百姓看到房价不跌呢？很简单，房价涨起来，就相信不跌了。现在光出台金融政策是不够的，需要整体上改变楼市的根本政策，要想方设法让老百姓恢复预期。

　　倪鹏飞：关于资金链的问题，特别建议要采取果断措施，实施金融援助。建议针对这些停工的项目，商业银行实施专项贷款，给它贴牌，贴上标签，专款专用，需要多少钱能把它建好，能够交付，贷多少钱。

　　同时，有关监管部门应该对商业银行的这笔信贷做一些免责条款。同时，对这笔信贷呆坏帐也要做一些相关的规定。使商业银行有积极性，不怕担责任去做这件事情。

　　陈志：对银行的保护有《银行法》等等，但对买受人的保护太少。特别是买受人集中了大量的资金，一生中的资金，或者多个家庭的资金，烂尾了。制度的立脚点应该在买受人的角度上。此外，质量问题很普遍、很严重，这种情况下如何保护买受人利益，还是需要更多制度上的细化、优化，更多倾向于保护买受人。

　　现房销售和期房销售的利弊存废，需要有一个思考。《商品房销售管理办法》中都有现房销售的内容，但是地方为什么不选择，背后的其实有各自的利益考量。如何平衡好各自的利益非常重要。

　　【“三道红线”是否应该适度调整？优质房企现在融资问题不大】

　　吴雨珊：有观点认为，疫情对于处于谷底的房地产业是新的打击，为了保经济应当适度调整“三道红线”和贷款集中度考核的要求。现在给楼市松绑的时机到了吗？下半年楼市政策会发生什么样的变化？

　　秦虹：已经在松绑了，去年下半年金融政策就开始调整，叫做纠偏，积极满足合理的房地产贷款需求。特别是“3.16”金融委会议要求，凡是紧缩政策都不要出，所以我们看到了全国一百多个城市都出现了政策松绑。金融政策松绑更加明显，一是降首付，二是降按揭利率，已经降两次了。

　　关于“三条红线”，现在要求是三年转绿期，今年是第二年，明年还有一年。房地产企业，特别是民营房地产企业，贷款比较困难并不是受“三条红线”的约束。那受什么影响呢？当然银行放贷不放贷，取决于银行风控，取决于企业和项目能不能满足银行的风控要求。有的企业拿不到贷款，不是因为“三条红线”的影响，是因为企业项目的资质、项目情况满足不了银行的风控管理。对优质的房地产企业，运营效率高，资产质量也好的企业，现在融资问题不大。

　　陈志：“三条红线”管控还是有它的价值的，对企业自己内控风险还是有作用的。银行贷款这块还是应当不设指标，让银行自我进行风险控制，自我评估。建议取消总量，不要搞一刀切，具体问题让具体的商业银行和具体的企业去协商。如果银行出现问题，那就是银行的责任，行长有终身责任制。

　　秦虹：房地产企业长期以来的高杠杆高负债还是需要高度警惕的，它带来的不仅仅是房地产企业自身的问题，而是整个经济面、社会稳定、金融安全的问题，我们不能轻视它。

　　【房地产行业总量看似饱和，实际上发展空间和潜力巨大】

　　吴雨珊：国家统计局最近发布的《中国人口普查年鉴》显示，目前我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。随着人口出身率的下降，房地产行业是否正在成为夕阳产业，未来的市场空间还有多大？

　　孟晓苏：美国246年房地产市场还在发展，我们从房改算到现在才24年，才是美国的十分之一。我们人口比美国多这么多倍，说中国老百姓的需求到头了，这明显是浅见。

　　秦虹：房地产是什么产业，过去有很大的争论，是不是支柱产业等等。我个人认为，房地产是一个载体，城镇运行发展的重要载体，这个载体未来发展得好不好，完全取决于这个载体上所承载的产业和人口。只要中国经济还在发展，这个载体就要发挥好作用，城镇化只要还在进程中，人民收入还在提高，消费还在升级，住房改善需求就会增大。

　　倪鹏飞：从总体上房地产已经进入了一个总体饱和状态，但结构性潜力仍然存在。结构性潜力有两个层面，一是从空间上看，人口流入地区包括一二线中心城市、都市圈、城市群，还包括一些经济发展较好的、人口流入较快的非都市圈、非一二线城市。二是从人群来说，两个层面，1.原城市居民的改善型需求，这个潜力比较大，尤其在一二线城市；2.青年人口和新市民的规模也非常大。

　　第二个机会，由服务增值带动的部分刚刚开始，相对于城镇居民美好居住生活的住房相关需求才刚刚开始。围绕着居住，房地产衍生居住社区的服务还有非常大的空间。

　　陈志：从北京的发展来说，北京还是一个提质过程，北京经济提质以后，一定会对收入产生影响，目前的居住状况，40年以上房龄占比非常大。从整体城市发展空间来说，还是有空间可以腾挪，城市更新是接下来很好的一个领域。

　　吴雨珊：总结一下大家的意见，这个行业总量看似饱和，但实际上发展的空间和潜力非常大，这样才能满足大家改善生活，追求美好幸福生活的愿望。

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