房地产的天堂、地狱与人间

　　不再天堂地狱，而是回到人间。

　　文 | 华商韬略 霍 怡

　　有人星夜赶科场，有人辞官归故里。有人拼命卖房，有人拼命抢地。

　　最分裂，最矛盾的景象，正发生在中国房地产身上。

　　【最冷的夏天】

　　周老汉种了一辈子大蒜，从没想过大蒜能换楼房。

　　“平时一块五一斤的大蒜，他们五块钱一斤收了，我交够两万斤蒜，就够首付了！”

　　大蒜换楼的故事，发生在河南杞县，当地的一个楼盘为了抓紧卖房回款，在售楼处搞起了促销。五月正逢收蒜季，售楼处挤满了蒜农，他们只要交上2万元，再交两万斤蒜，就算交完了一套房的首付。

　　截止到6月25日，这家售楼处已经成交了30套房，在16天里换了86万斤大蒜。

　　在河南商丘，交易货币从大蒜变成了小麦。

　　张大娘用两块钱一斤的价格，置换了自己家的小麦，这帮她抵掉了16万元首付款，拿到了一套面积超百平的房子。

　　以物换房，并不只发生在小县城。在南京，西瓜正在成为购房的交易货币。

　　除了十块钱一斤收购价、最高可抵10万元的政策。在六月份认购并按时签约的客户，还会获赠5万元的家电礼包和2万元的苹果产品四件套。

　　送家电看起来并不奇怪，但在连云港的保利·水木芳华楼盘，买房的客户可以拿到一份特色大礼——送200斤土猪，包杀。

　　房子卖不出去。着急的不只是开发商。甚至连政府基层，都加入了去库存的救市大军。

　　在山东青岛，当地某街道背上了卖房指标：在六月初的绩效考核通知中，要求街道工作人员六月底需要完成两套的销售指标，生生把街道办逼成了房屋销售。

　　在广西玉林，2021年底出台了一个新政策：购买90平米以下首套商品房的居民，每套补贴6000元，政府补贴50%契税。

　　但这还不算完：凡是那些由农村进城购房，又没有就业的新市民，可以获得3个以上推荐就业岗位，岗位薪酬不低于玉林最低工资标准，子女安排义务教育阶段学位。

　　贴钱、送钱买房，送工作，送学位……这些故事背后传达了一个信息：房子难卖，楼市寒冬。

　　每年的1到5月，是房地产企业最难捱的一段，但今年，日子格外难过。

　　这五个月里，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降了23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

　　因此，中国百大房企的累计销售额规模，出现了下降52.3%的同比腰斩。

　　根据房地产数据应用商克而瑞披露数据显示，2021年开发商拿的地，在今年仍有79%没有动工，这在强调高周转的房地产业，几乎不可想象。

　　房难卖，地也开始难卖了。

　　2021年12月，秦皇岛土拍市场挂出了一块“地王级别”的地块，那是位于主城区心脏位置，曾经的老市政府所在地。

　　按照常理，这块土地兵家必争，必定抢出高价。但结果却令人始料未及——它流拍了。

　　但在秦皇岛外，全国各地在2021年的流拍率都很高。

　　这一年，北京的流拍率到了60%，长春更是以75%的流拍率成为流拍第一城，沈阳、杭州和广州的流拍率都在50%附近水平，杭州甚至爆出十宗地块九宗流拍的冷门。

　　冷清延续到了2022年，东莞先是用75%的流拍率接棒冠军，但很快被天津用83%的流拍率刷新：29宗涉宅用地中只有5宗成交。

　　在克而瑞核心监测的1200家集团房企中，2022年一季度只有82家房企拿地，其中仅27家新增拿地，拿地总量同比下滑90%。

　　2022年一季度，全国住宅用地成交面积仅0.7亿平方米，比去年同期下降了59.6%，是2013年以来同期的最低水平。

　　从销售遇冷到拿地疲软，不由得又让人联想起万科郁亮说过的那句：

　　“房地产已经进入了黑铁时代！”

　　【一个房号赚百万】

　　如果只看流拍率，“XX换房”这些事情，房地产似乎要比“黑铁时代”更加凶险，它简直来到了一个“废铁时代”。

　　但就在各地“花样卖房”的同时，却有人为买房摇号肯掏280万。

　　今年3月，南京的吴先生想要买河西的高端新盘，却苦于摇不到号。在这个时候，一个神奇的房产中介及时出现了。

　　他声称自己有内部关系，可以帮吴先生搞定摇号难题，前提是：280万房号费。

　　如此雪中送炭，让吴先生不疑有他。钱转了过去，后续不难想象。一气之下，吴先生选择了报警。

　　警方侦察后发现受骗的不止吴先生一人，整个案子中，犯罪嫌疑人正是利用受害人“着急买房、抢购热门房”的心态，以“摇号”的名义连骗9人，涉案金额高达1700万。

　　这个荒诞的故事，却有个真诚的内核：即使楼市萧条，热门房源依然一号难求，至少在购房者心里，它仍然值280万。

　　在上海，有一批楼盘正在疯涨。

　　云锦东方一期在2013年开盘，到今年六月，它已经涨到了30万，翻了五倍。从去年到现在的一年里，它就上涨了100%。

　　而古北壹号在一年里涨了70%，位于新天地板块的翠湖天地涨了60%。在6月份，翠湖四期成交了一套五层172平米的三房，成交价在5600万，如果加上税费，买家的成本可能达到6000万，每平单价就是恐怖的34万元！

　　鉴于高层得房率不高的尝试，172平米的实际使用面积，一般也就在130平米左右。使得它的套内面积价格打过了40万一平米。

　　这个价格，已经超过了香港。

　　坚持房子“买涨不买跌”，自然有人为了抢房起大早。在今年云锦东方的一次认购中，有298组客户参与认购，认筹率高达314%。售方不得不触发了积分摇号制度。

　　最终，196组客户成功入围，参与95套房源的下一轮争夺。

　　在北京，海淀区某楼盘在4月4日推出了143套房源，引来了14034户家庭申购，比例接近100:1。

　　在这样的抢法下，所有房源在当天下午3点，全部售罄。

　　在“西瓜换房”的南京，同样有卖房卖到手软的板块。

　　从6月24日开始，南京在三天内卖出了超过1400套新房，平均一天就卖了477套。截止25日的六月里，南京的二手房也卖出了6454套，平均一天258套。

　　售楼处座无虚席、样板间人头攒动。热门房源挂牌一天就成交……这是东莞保利时区的景象。

　　在西安，华润置地未来城市的248套房源，吸引来了46748个家庭进行意向登记，仅仅两天，72套房子成交、单周入袋3.6亿元。

　　抓紧甩卖与抢破头的景象，诡异地同时出现在同一个市场中国，楼市好像被设了楚河汉界的两个区域——一面寒冬、一面暖阳。

　　而在土拍市场一片冷清中，一家民营小房企却选择了梭哈。

　　众安集团在2021年营收只有49亿，这个数字在房地产行业里，实在难以称道。但就是这家房企，硬是在群狼环伺的杭州土拍市场，杀出了一条血路：一把砸下39亿，拿下了5宗地块。

　　一个不为人注意的事实是，众安的市值长期徘徊在15亿港币的量级，它本轮的购地资金，足可以买下两个自己。

　　在表面的豪赌背后，众安的拿地却很有考虑——它看准的地块，是一房难求的未来科技城和三墩板块。

　　未来科技城的杭珹未来中心，开盘时甚至没有售楼处，同时要求有房家庭社保顶格，但最后的中签率不到9%。而三墩北的古墩彩虹轩，以没有户型图、没有售楼处、没有销售的“三无式”开盘，最后还是创造了13.05%的中签率。

　　在全国“流拍成风”的氛围中，上海的土拍却继续一天揽金495.8亿，杭州的全面三轮供地，更是卖出了3100亿元，稳坐全国土拍第一大城。

　　楼市的低迷与哄抢，地块的流拍与地王，就是这样奇妙地共同存在。在“废铁时代”的一片哀嚎声中，许多城市的房地产，仍旧是最坚硬的泡沫。

　　【回归实际与价值】

　　全国房地产市场的急转直下，与经济整体低迷有关，与疫情有关，但真正的关键，还是支撑房地产发展的城市、产业、人口，供应与需求都走到了从普涨到分化的新阶段。

　　住房商品化以来，中国房地产市场一直保持着几乎是只涨不跌的持续增长，而且是大规模和高速度增长。房地产也成为拉动经济发展与财富增长的最主要动力之一，甚至没有之一。

　　有关数据显示，到2021年底，中国居民财富总量已达687万亿元，但房地产财富总值贡献了476万亿，占比高达69.3%。根据不同的计算口径，还有研究认为比例可能高达75%。

　　这一数据的背后，是中国的住房拥有率已经得到极大的提升，是中国整体以及绝大多数城市都已不缺房子，甚至已经住房供应过剩。

　　2020年4月，央行发布的一份报告显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率已经超过96.0%，而且户均拥有住房是1.5套。另外也有各种数据显示，我国的住房空置率已经达到15%，有的地方甚至达到30%。

　　这都充分说明，中国的住房供应和需求结构已经发生了根本性的变化。

　　虽然诸如上海、北京、深圳等一线城市，以及杭州等新一线城市因为人口的聚集和流入，依然在住房供应上偏紧，很多年轻人依然望洋兴叹。

　　但绝大多数中国人，绝大多数城市，已经是不缺房，甚至房屋过剩了。

　　这也是除了少数地方依然热火，全国房地产整体低迷，绝大多数地方也集体低迷的关键原因。

　　无论热火，还是低迷，其背后都是——潮水正在褪去的房地产，正在加速价值回归：回归到城市人口、产业、经济发展的实际水平，回归到房子是住的不是炒的。

　　如果说“冰火两重天”之下，有的城市房地产已经入“地狱”，有的城市房地产仍然在“天堂”。中国房地产真正正在发生，也应该发生的，是回到人间。

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