“转供电”纷争引关注 钻石空间业主多年办证难因规划存疑？

“大热天的，又停电了，很多实质性问题仍亟待解决。”近日，北京马驹桥附近钻石空间小区多名业主向新京报记者反映称，该小区使用的是“转供电”（即电网企业无法直接供电到终端用户，需由转供电单位转供），供电不稳定，小区两家物企（即胜利物业、嘉苑物业，下同）还借此向业主收取电费差价，当前虽然启动了退费程序，但是仍然风波不断。

然而，在“转供电”背后，更深层次的原因在于钻石空间小区的规划问题。因土地性质的争议，已入住7年的钻石空间小区业主们，仍然无法办理产权证。对此，连日来，新京报记者进行了多方采访。

钻石空间小区业主反映，该小区使用的是“转供电”，经常出现停电等问题。

“转供电”价差引发退费风波

钻石空间小区共规划有三栋楼，其中两栋楼为7层的loft，另一栋为3层的附属设施。

“2016年刚入住时，电费为1.4元/千瓦·时；2019年8月，经过我们部分业主反映电价过高后，电费降至1.1元/千瓦·时。现在，物业公司终于同意将电费降至0.9元/千瓦·时。”6月25日，钻石空间小区业主尹程（化名）向记者反映称，目前北京电力公司卖给钻石空间小区的电价平均为0.86元/千瓦·时，与此前两家物企向业主们收取的电费差距明显。

尹程告诉记者，6月21日，嘉苑物业在钻石空间小区贴出通知称，根据上级主管部门工作安排，该公司对2020年、2021年、2022年（1月1日-3月15日）居民所交电费按每度电0.2元进行退费。同日，嘉苑物业贴出了另一则通知，其中显示，2016年应部分老业主及开发商的邀请，胜利物业临时管理钻石空间项目，而2018年起，嘉苑物业进驻该项目；由于财务管理制度的原因，上述退费工作全部由嘉苑物业完成。

对此，尹程等多位业主认为，通知退费涉及的时间仅为2020年至2022年3月15日，两家物企在2020年之前收取的电费差价明细也应该公布出来，否则今后就更难说清楚。还有业主告诉记者，经开区执法局驻马驹桥执法队要求嘉苑物业在退费期间公示之前收取的电费明细，但嘉苑物业并没有按要求进行公示。

连日来，新京报记者以钻石空间小区业主身份联系了嘉苑物业，相关工作人员称，已经从6月25日开始办理退费手续；2020年之前的电费差价暂时不退，2022年3月15日以后的电费差价可以协商在购电时进行折抵，目前还不能公示退费明细。

对此，北京在明律师事务所李鹏霞律师认为，2020年，北京市住房和城乡建设委员会等多个单位联合发布文件，“转供电”主体必须及时足额将降价红利传给终端用户，不得截留；其必须按照北京市目录电价收取电费，不得加收其他任何费用。所以，上述物业公司在收取电费过程中加收差价也属于变相涨电费，属于违法行为。

业主“办证难”牵出规划疑云

6月26日，钻石空间业主刘明（化名）告诉记者，由于小区一直使用“转供电”，不仅被物业公司收取了差价，还时不时就会停电。那么，到底是什么原因导致钻石空间业主只能从小区物业公司那儿购买“转供电”呢？

“现在钻石空间所出现的情况，主要还是因土地性质的争议引发，入住多年，业主们仍然无法办理产权证。”刘明如是说。

“2008年到2010年，部分购房者以9800元/平方米左右的单价从开发商手中购房。我是在2010年购买了钻石空间这套房子，当时自己法律意识不强，不知道要看预售证，认为有合同就行。”刘明称，该项目是按“员工购房”形式销售，在购房之初，开发商承诺，政府已经有了规划，这些“内部房”很快就会转为普通住宅，后来其与开发商签署了“内部购房协议”，其中约定2010年10月交房，但并未明确房屋性质；后来他才发现，开发商已经取得该项目《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》四个证，缺了商品房销售类的证件。

刘明等业主告诉记者，虽然约定的2010年10月交房，但是开发商一直未交付，其承诺的“内部房”转为普通住宅的承诺也未能兑现，给出的理由是“与政府规划有关”。直到2015年，在业主多次交涉和努力之下，才收房入住。但是，房产证办证问题一直无法解决，这背后的原因是，在相关规划文件中，该小区所在地块的性质不一，部分证件显示小区用地为“工业用地”“办公用房”。

根据业主提供的资料显示，2006年11月2日，当时北京市规划委员会（简称“北京市规委”，目前已为“北京市规划和自然资源委员会”）曾给钻石空间小区下发《规划意见书》，其中明确，该小区建设用地性质是“居住用地”，建设项目为“办公用房及附属设施”；同年11月30日，北京市规委为钻石空间小区所在地块开具的《建设用地规划许可证》上，该项目用地名称又标注为“工业用地”。此外，在一年后的2007年6月份，北京市规委出具的《建设工程规划许可证附件》显示，该项目综合楼1#为办公用房。

2006年11月2日，北京市规委给钻石空间小区下发的《规划意见书》明确，钻石空间小区建设用地性质是“居住用地”（上图）。同年11月30日，北京市规委出具的《建设用地规划许可证》显示，该小区用地项目名称标注为“工业用地”（中图）。2007年6月份，根据北京市规委出具的《建设工程规划许可证附件》，该项目综合楼1#为办公用房（下图）。

而作为当时的亲历者——钻石空间开发商，能否解开规划疑云呢？根据业主提供的资料，该小区开发商为北京银凯新型建材有限公司。天眼查信息显示，该公司已于2019年3月29日被吊销营业执照。

6月28日，新京报记者就钻石空间土地及办证问题与北京市规划和自然资源委员会取得联系，工作人员表示，涉及土地证件的问题需要向当初办理证件的部门询问，办理房本的具体情况则需要与项目属地规自部门联系解决。而前一天（6月27日），北京市经济开发区不动产登记中心相关工作人员就此事回复记者称，如果业主要办理产权证，需要先由开发商申请办理大房本，然后再办理小房本，在钻石空间这种开发商注销的情况下，业主可以起诉开发商解决问题。

“历史遗留问题”应如何解决？

在多位业主看来，钻石空间小区当前面临的种种问题，症结还是在于因规划之争所导致的“办证难”。

自2020年起，钻石空间部分业主看到北京市发布的《关于印发切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》等解决历史遗留问题的文件后，再次燃起了“办理房屋产权证”的希望。

经过一番争取之后，业主们的期待再次落空。一份由北京市规自委通州分局2020年7月4日给一位业主的信访答复意见书显示，2020年钻石空间小区所在区域已经由通州区调整为北京经济技术开发区行政区域，关于房产证问题建议咨询北京经济技术开发区不动产登记大厅。上述业主称：“后来我也去找经济开发区了，得到的回复是‘谁审批谁监管谁担责’，需要找通州有关方面。”

钻石空间部分业主还向记者表示，在购房之初对项目考察的不严谨，确实有购房人的责任，但是不能一直为小区用地性质这个历史遗留问题买单。钻石空间已经是一个成规模的小区，后期是否可以通过补缴土地出让金等程序解决“办证难”，由此也能解决“转供电”的问题？

钻石空间业主的上述愿望能否实现？“办证难”问题究竟该如何解决？6月27日，北京市经济开发区住建局不动产登记中心相关工作人员就此事回复记者时表示，相关情况还需要进一步了解之后再做回复。随后，经济开发区执法局相关工作人员回复称：“我们会安排执法队进行回复。”

针对此事，李鹏霞律师表示，过去因开发企业不履责、项目手续不完善，以及未严格按照批准规划和用地条件开发建设等原因，未能办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记手续，造成购房人“办证难”，这类项目都属于历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作范畴。

李鹏霞进一步表示，目前来看，造成钻石空间小区现状的原因主要是项目开发的历史遗留问题，该小区业主可以依法依规向相关部门反映，争取在各部门的推动下早日解决问题。

新京报记者张建图/受访者提供

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