需要出大招了！

作者： 虚声
来源：虚声（公众号ID：lxlong20）
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01往事

大约十几年前吧，那会儿大学刚毕业，稀里糊涂地到了社会上。虽然那时读过很多书，但对社会运转方式是两眼一抹黑。

当时为了提升学校就业率，就到学校大门旁边某个简陋的运输公司还是物流公司盖了一个印章，表示我已经就业了，为学校就业率增加了一丝亮色。这大概是所有大学毕业生所能面对的最苦逼的局面。

当然这里说这段绝没有抹黑母校的意思。实际上我很感谢母校，因为那里有一个很不赖的图书馆（现已拆迁），里面有很多比较少见的书。

比如达尔文的“物种起源”、牛顿的“自然哲学的数学原理”等科学书籍。

比如海格尔的“美学”、柏拉图的“理想国”等哲学书籍。

比如“古兰经”、“金刚经”、“坛经”等宗教书籍。

比如“全唐诗”的精装版等等。

这些我都囫囵吞枣地翻阅过不止一次。当然我不能说精通，但我起码都咬着牙、拧着眉头努力看过，而且收获巨大。我凭借看“古兰经”大致搞明白了中东历史。

我印象中最深的是一部“法国诗选”，把法国诗歌精华脉络梳理得非常清晰。因为每首诗歌都有介绍创造背景，我凭借那本诗选弄通了法国历史和部分欧洲史，现在想想也是奇葩。

这段经历对我后来想明白“立体史观”奠定了坚实的基础。所以我非常感谢母校，至少非常感谢母校的图书馆。

再说毕业盖完章之后，我就到社会上找工作。当时脑袋里还比较有水分，听信了和企业一起成长的鬼话，根据自己学得不咋地的专业，去了一家玻璃制品厂（也算是化工的一个分支）；参与了锅炉建造、行列机调试，以及其他若干环节，其实就是扮演农民工角色。

在这个参与的过程中，我接触到一个保安。他是工厂老板的堂哥，人看起来比较有气势，一看就是那种经历过很多事的人。

后来接触多了才发现，他真不是一般的保安，而是破产的房地产老板，为了讨生活而到堂弟厂子里看门。那是十多年前的合肥，当时合肥房价大约只有现在的五分之一。

他破产的原因是资金链断裂。大家可能会纳闷，合肥这些年如此猛烈地炒房，但凡和房子有关都能分一杯红利，为什么房地产老板会破产呢？其实原因很简单，他的资金链断裂，是因为08年金融危机冲击，相当于时代的一粒尘埃把他击垮了。当然那些没有被时代尘埃击中的房地产老板们，大多都在接下来的时间里发了大财。

当时我听到他的故事时，水分未干的脑子里冒出了一句李白的诗，“青门种瓜人，旧日东陵侯。”然后我暗自下定决心，坚决不欠债。

为什么会有如此这般想法呢？因为我当时虽然对现实社会不是很了解（这里的了解指了解社会现实的运行结构，我当时只经历过农民、农民工的角色）；但我的人生道路很明确，我不过是历史的过客。

后来厂子建好之后，我脑袋里的水分也就干了，明白这里不是我待的地方。我最终还是按照“历史过客”的路线继续前行。

随后这十多年，中国进入了大房地产时代。

我之前的文章里描述过，08年到15年，是金融房地产时代；15年之后，是阶层房地产时代（即以房地产分阶层）。

从历史过客的视角看，大房地产模式的好处和坏处都有很多，但最大的好处和坏处很明确。

02好处与坏处

大房地产模式最明显的好处：固定资产升值，拥房者账面资产很高。

中国房地产，香港是龙头。

当初香港回归时，大陆舆论界感叹香港房价高，香港人住房不易。当时特区政府试图加大供给量，把房价降下来，结果香港人上街散步，继续推动房价飙升。

然后大陆房价就借鉴了香港模式，步香港后尘而去。

大房地产模式最明显的坏处：推升了社会运行成本，降低了社会流动性。

简单点说，一房掏空三代，创业成本增高，消费信心不足，实体萎缩。

以香港为例，制造业空心化造成巨大的阶层分化。但香港能够依靠前期积累与特殊的地位，即便实体制造业空心化，日子也能过。

大陆这个体量，注定必须以实体制造业为根基。而现在中国实体制造业正面临巨大的考验和冲击。

5月25日，国家召开万人大会，直通区县。

这是非常规的会议模式，其主要目的就是恢复人们对经济的信心，刺激实体经济复苏。但核心部分仍然绕不开房地产，原因有两个：

1、房地产是中国最大（也是世界最大）的市场。

2、4月19日，央行召开实体经济座谈会时，提到房地产。很多媒体把这个信号解读为，央行把房地产定性为实体经济。

那房地产究竟是不是实体经济？

很多人认为是，而且是最大的实体经济。如果按照这个观点，既然要刺激实体经济复苏，那就一定离不开房地产。

也有很多人认为房地产已经脱离实体经济的属性，变成了金融产品。但即便房地产是金融产品，也关联到很多实体行业。

钢筋、水泥、沙子、石子、混凝土、五金、家电、装潢等等，没有一百个，也有大几十个实体行业。所以房地产即便不算实体经济，刺激实体经济也绕不开房地产。

那么我写这个文章是为房地产唱多么？当然也不是，而是在描述一个过去几十年以来反复发生的事实。

03过去几十年

过去几十年，一旦需要刺激经济，就会拉动房地产。

但是2015年之后，这招就不太灵光了。

我之前写文章说过，2015年发生了三件大事：

房价暴涨，让房价从金融产品演变成划分阶层的工具。

股市暴跌，股灾消灭了大量的流动资金。

计划生育放开，但人口并没有迎来砖家预期的暴涨，而是持续下滑；最终导致接盘者出现断层。

现在疫情加持，很多地方又开始祭出传统的刺激房地产的招数。

1、央行官宣LPR“降息”，首套房贷利率最低可至4.25%，减轻购房者的贷款压力。

2、支持大型房地产企业的融资，碧桂园、美的置业、龙湖、旭辉、新城都陆续宣布了发债计划，重新激活冰封已久的房企融资通道，为行业注入流动性。

3、大量二线城市逐步放开限购限售，甚至是鼓励居民买房。

这些传统刺激房地产的招数在往年较为有效，但今年却如泥牛入水，激不起水花。

以强二线城市郑州为例，3-4月连续推出了3轮利好政策，包括但不限于：放松了限购限贷、给大学生买房补贴、减少供地、降低土拍保证金、优化预售资金监管、给房企贷款支持、加快工程建设审批等。

——然而并没有效果。

这个世界一个最基本的逻辑就是，没有任何一套手段能永远行之有效，房地产刺激手段也是一样。

传统的房地产（注意定语，传统的）已经到了历史的拐点，传统的房地产刺激手段也会在拐点处失效。

我在之前就写文章《房地产真相》说，接近历史的拐点处，限购的真正作用不再是抑制房价上涨，而是抑制其下跌。

就像计划生育没取消之前，人们以为是计划生育政策限制了生育率一样，其实是计划生育政策让人看不见人口生育率的危机。所以一旦计划生育政策取消，人口生育率非但没有回升，反而大幅下滑。

当人口生育率下降而房价又在天上飞、且城市化接近尾声之后，那些传统的招数（例如取消限购）只会磨灭人们对房地产的信心，而不是增加对房地产的信心。

尤其是所有城市都对房地产完成松绑之后，再刺激房地产就会变得更加困难。

所以如果真想刺激房地产，不要再在传统的套路上浪费时间，扭扭捏捏地讨论是否松绑等策略已经没有意义；而是要用非常规手段出大招。

04非常规招数

所谓非常规招数的前提：相当一部分人对房价还抱有上涨预期。

招数一，要加强人们对房价上涨的信仰，即让他们始终认为，是限购限制了房价上涨。

所以不要松绑，而是要加码，对所有三线城市出指导价；加固人们认为国家抑制房地产上涨的信仰。

招数二，更大幅让利。

房价对于大部分人来说还是太高，买不起；还需要让利。

现在这个LPR还是太高了，至少要再下降一个点，到3%附近。

如此才能激发人们的购房欲望，减轻刚需购买高价房的压力。

招数三，趁机取消公摊面积，让房价软着陆。

连香港这个公摊面积的原创者都已经取消公摊面积了。大陆在高房价的情况下，还保留公摊面积是非常畸形的，对刚需非常不公平，同时也阻碍了房地产的可持续发展。公摊面积退出历史舞台只是时间问题。

之前不敢对公摊面积改革，是担心引发房地产震动，影响房地产软着陆。

所谓的软着陆思维，是指房价不变的情况下，推高人们的收入，从而让大家买得起房，实现房地产软着陆。简单说，就是用时间换空间，然后再解决公摊面积的问题。

但是现在因为国内外环境的影响，老百姓收入并没有增加，很多人的收入还减少了、甚至丢掉了工作。

这种情况下就可以换一种思路：所有大中城市都出指导价的情况下，取消公摊面积，相当于变向降价。

众所周知，大家喜欢买涨不买跌。

如果按照传统的套路导致房价下跌，那么大家就不会去买房。原因很简单，这个套路会摧毁相当一部分人对房价永远上涨预期的精神信仰。

但是——

如果在所有大中城市都出指导价的情况下，取消公摊面积；

虽然是变向降价，但却能够自称“与国际接轨”；

还可以宣称这是巨大的改革、体现了国家壮士断腕的改革决心，

体现了让利于民的初心，

如此可以继续维护相当一部分人对房价永远上涨预期的精神信仰，从而变相实现房价软着陆。

这样的招数比之前的时间换空间效率更高，而且可以起到刺激房地产的作用。

以上是个人浅见，只代表个人看法。