净利润同比下滑99.8% 顺丰房托背靠大树好乘凉吗？
2021年2月10日，“快递一哥”顺丰控股发布公告披露，旗下顺丰房地产投资信托基金（下称“顺丰房托”）已向港交所递交上市申请。
招股书显示，顺丰房托在2020年10月于香港注册成立，由顺丰控股100%持有，顺丰老板王卫担任董事会主席。
自“诞生”以来，顺丰房托便与顺丰控股有密不可分的关系，在经营业绩上，顺丰房托近八成的营收来自顺丰控股，三大物业的租赁客户也多为顺丰控股；不仅如此，2018年，公司还向顺丰方面借了不少贷款。
而随着顺丰房托借贷金额的攀升，其偿债能力短板开始逐渐显现。
疫情之下顺丰房托业绩惊现巨幅下跌
对于2月10日顺丰信托申请赴港上市，顺丰控股方面表示，“上市将开拓公司的创新性融资渠道，有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。”
“这样的尝试和探索非常好，但关键还得看整体市场的接受和认同程度，由此来决定它的估值高低及投资前景。”广州知名地产专家韩世同向《投资者网》表示。
资料显示，顺丰房托是一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，为首个将于香港以物流相关资产为主的房地产投资信托基金，投资重点为全球范围内可产生收入的房地产。
目前，顺丰房托基金的投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业，其中，顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高，毗邻香港国际机场，估值达52.8亿港元。
值得留意的是，2020年，受新冠肺炎疫情影响，香港市场租金遭遇“重挫”。
仲量联行报告称，2020年，香港的租金下跌了17％，为2009年以来的最高水平；在2020年12月，香港中区高档写字楼的空置率创2004年以来的最高水平。
而深受影响的顺丰房托，其经营业绩亦出现了巨幅下跌。截至2020年9月底，顺丰房托的归属母公司的净利润仅约32万港元，2019年同期这一数字约1.56亿港元，同比骤降99.8%。
《投资者网》就公司业绩大跌的原因及其他问题致函问询顺丰方面，截至发稿，公司一直未作回应。
不过，根据高力国际（Colliers International）等机构的说法，2021年，外国公司可能会继续削减租赁写字楼数量以削减成本，因此预估今年香港的写字楼租金还将下降7％。
物流地产赛道机会已不多
作为首个拟赴港上市的以物流相关资产为主的REITs，截至2020年底，顺丰房托共拥有香港、佛山及芜湖三处物业底层资产，可出租的总面积约为30.80万平米，平均出租率约为94.9%，估值约为60.94亿港元。
对于顺丰房托的发展现状，上海中城仓储服务有限公司董事长周建成向《投资者网》表示：“顺丰物流地产就和京东物流地产一样，两者在物流地产领域的发展空间均很小。”
在周建成看来，物流地产强者恒强的格局已经难以撼动。“物流地产行业在国内大局已定了，红海竞赛之下，剩余的机会显然很少，就连知名物流地产普洛斯都去开拓办公物业市场，可见，这条赛道留下的机会已经不多了。”
他进一步指出，“作为房地产领域最不引人注意的细分行业，物流地产的知名企业的数量其实很少，国有企业因拥有大多数仓储设施资源成为行业主体，而剩余的部分则由外资企业主导，例如：普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等等。民营企业则有万科、平安、忠良、京东、复星等。”
据《投资者网》了解，目前顺丰房托的业绩大部分依赖于母公司顺丰控股的“贡献”，顺丰房托也在招股书中坦言：“基金现时依赖于顺丰关联租户取得其绝大部分收入。”
据招股书显示，截至2018年、2019年及2020年9月末，顺丰关联租户占总收益的百分比分别约为62.4%、72.1%及76.6%，比重不断上升势头不减。与此同时，在顺丰房托物业的32名租户当中，租金收入总额前5名中就有3名来自顺丰控股，约占同期租金收入的82%。
不仅如此，在经营管理上顺丰房托亦与顺丰控股关联紧密。例如：芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。
偿债能力偏弱短板渐显
在顺丰房托的财务报表中，融资成本的加速攀升引起了外界的关注。
招股书显示，顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216万港元；截至2020年9月底，顺丰房托融资成本再度攀升，较去年同期约上涨110%至8895万港元。
融资成本的大幅增加，顺丰房托归因于贷款产生的利息所致。
来源：公司招股书
2018年，顺丰房托的前身公司开始向顺丰控股方面借贷，以代替部分银行借款。截至2020年9月底，顺丰房托一年以上的应付关联方款项为26.9亿港元，较2019年底的393万港元，暴增682倍。同时，截至2020年9月底，顺丰房托来自关联方的利息支出增至8656.2万港元，占了当期收入近四成。
而随着利息及贷款激增，公司的偿债压力也逐渐于台前显现。
来源：公司招股书
招股书显示，截至2020年9月末，顺丰房托的流动资产约0.37亿元，流动负债约3.32亿元，流动资产严重小于流动负债，显示公司在短期债务到期以前，可变为现金用于偿还负债的资产较少，这意味着企业的短期偿债能力较弱。
“尽管当前顺丰房托与顺丰之间的债务仍属于内部债务，但如果顺丰房托在偿债能力偏弱的情况下，整体盈利机制和商业模式仍无法提升，会进一步影响其估值和股价走势，包括公司的融资空间，都有可能会大打折扣。”韩世同就此表示。
而顺丰房托或许已经意识到风险的存在，2月10日，顺丰房托向港交所递表，准备开启资本证券化之路，不过，由于是香港首个主打物流相关概念的REITs，其最终能否获得港交所“放行”，还有待时间来验证了。
“物流地产狂热发展的阶段已经过去了。整个行业会面临增长失速带来的挑战，一线城市以及重点二线城市可能会好一些，其他城市则已经进入供应过剩的局面之中。”谈及此类REITs的国内市场前景，周建成向《投资者网》补充说。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
