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房地产发展的确定方向定了 居住便利正在成为房地产领域的核心竞争力

作者 : 2022-05-14 15:50:11 审稿人 : admin 围观 : 评论

智谷趋势(ID:zgtrend)| 石延枫

事实上,近半年,各地动作频频,又是将房贷利率,又是取消限购、限售,甚至两成首付也重现江湖……但是楼市的行情依然是波澜不惊。

一方面是经济增长降速,居民负债已经很高;而更重要的则是,2022年中国人口将正式迎来拐点,随着人口见顶,中国人均居住面积、家庭住房拥有量都已经接近发达国家水平。

在“房住不炒”的调控思路下,房地产的逻辑早已彻底改变。楼市进入存量时代,居住便利正在成为房地产领域的核心竞争力。

2020年疫情,诞生了“盒区房”的概念,意思是居住地在“盒马鲜生”配送范围内生活更便利,幸福感更高。贝壳找房甚至推出了专门的盒区房报告。

而当下的上海大战奥米克戎则让小区物业服务站在了聚光灯下。越来越多的人意识到,特殊时期,好的物业不仅仅是生活的保障,更是健康与生命的保障。

钱是最聪明的。房企和物企业绩分化早已指明了这一趋势。

2021年,上市房企遭遇滑铁卢,与之相反的是,物企业绩全面爆发,48家上市物业企业营收全部正增长,平均增速高达40%。

过去,你买多贵的房子基本决定了你将享受怎样的物业服务。未来,物业也许会成为业主买房的关键选项。

01

怎么选对好物业?口碑为王,业绩为相

最让人想不到的是,反复的新冠疫情最后成了物管行业的“试金石”。优秀物企不仅在疫情中收获口碑,在市场上也能攻城略地。

最近,中指院公布物业百强企业名单,碧桂园生活、绿城物业,保利物业和雅生活勇夺前三甲席位。跟其他三位不同的是,雅生活对传统住宅物业的依赖不是很大,而是通过非住宅服务、增值服务和城市服务打开了业绩增长空间。

4月29日,雅生活发布财报显示,2021年雅生活营收较去年同比增长40.4%,达到140.80亿元。

在营收高速增长的同时,公司的毛利率和净利率保持相对稳定地同步增长,公司营收质量较好。

2021年,雅生活毛利润达到38.69亿,同比增长30.1%;净利润25.66亿,同比增长30.1%。

一般来说,既增收又增利是衡量营收健康的一个标准,而公司现金流状况则是衡量整体业绩质量好坏的一个标准。

2021年,雅生活经营性净现金流26.45亿,高于净利润水平,同样稳健。


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(来源:2021年雅生活服务财报)

从财报上看,2021年,雅生活业绩高质量增长缘于公司在管面积和合约面积大幅增长,物管正在成为一个逆周期的行业。

截至2021年末,雅生活在管项目达到4,143个,在管面积达4.89亿平方米,同比增长1.14亿平方米;合约面积达6.63亿平方米,同比增长1.41亿平方米。

后疫情时代,各行各业的竞争压力都与日俱增,物管行业也一样,一方面面对巨大的市场空间,房企行业巨头入场抢滩,在资本的加持下攻城略地;另一方面,受房地产市场变化影响,物管企业上市和融资环境也发生了较大变化。

在竞争日益加剧的大环境下,雅生活是如何取得良好的业绩呢?

首先,雅生活业绩飙升的一个核心驱动力就是,公司内生增长能力强,外拓能力更强。

根据公司财报显示,2021年,雅生活第三方面积达5.15亿平方米,同比增长33.0%,占总合约面积的77.7%。

无论从增速,还是从占比数据来看,雅生活第三方开拓能力都在不断提升。

实际上,从2015年-2021年,雅生活第三方面积占比连续6年上涨,从15.7%增至77.7%,占比激增62个百分点。

其次,雅生活的业主增值服务增长强劲,模式创新层出不穷。

财报数据显示,2021年,雅生活业主增值服务收入达18.67亿元,同比大幅增长77.3%,占总收入约13.2%,相比2020年占比提升了2.7个百分点。

房子是最牢固的社群,物业借由它能紧紧地圈住用户。对于物管公司来说,服务无边界,客户所需就是业务所至。

未来,增值服务市场规模高达数万亿,即将成为物管公司业务增长的第二曲线。

02

强势业绩背后的新方向:城市服务全国化布局

分析雅生活服务财报,有一块儿内容特别值得注意。

在2021年公司营收中,有一个新增业务是“城市服务”。财报数据显示,公司城市服务板块收入达人民币6.98亿元,占总收入约5.0%。

这块业务占比不大,但却代表了新的增长方向。

(来源:2021年雅生活服务财报)

早在2007年,海南政府与雅居乐共建陵水县清水湾项目,当时雅生活就提供了城镇全域规划与服务。

到2021,雅生活服务就将此部分业务单独作为一个版块列了出来。

因为这块业务代表着未来的一个大趋势。

2017年,高层提出“城市管理要像绣花一样精细”,随后,保定、西安、郑州、唐山等多地政府相继出台“城市精细化管理”相关文件。

从宏观上看,城市精细化管理是大势所趋,在有限的预算下,政府购买专业服务是最优选择;从微观上看,对于动辄上百万平规模的城市服务项目,物管企业自然不会放过这个机会。

2020年,雅生活战略正式转型为“智慧城市服务商”,其城市服务商的定位越发清晰,城市服务业务布局也不断加速。

雅生活以“城市发展”为切入点,聚焦城市空间管理、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市体系搭建等综合性服务的探索,并为此搭建了涵盖成熟城市、新兴城区、乡镇三大领域的完整城市服务体系,打造领先的全场景智慧城市服务平台。

雅生活城市服务项目主要包括,道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。

根据不同的需求,雅生活智慧城市服务平台已经细化到了17万项商品和服务。庞大的服务体系需要不同的合作伙伴,该平台还已经集合了600多家供应商。个性化的服务项目,以及庞大的供应商系统,让雅生活获得了超过6000个客户。

平台搭建的同时,雅生活城市服务业务迅速拓展。凭借非住宅服务领域的经验优势及客户基础,雅生活迅速获取了城市服务领域的专业资质,年内获取十余个年化合同金额超千万的市政环卫项目,比如辉南县城区环卫市场化项目、西安曲江区道路服务环卫项目等大型标杆项目等等。

根据环境司南《2021年度环卫市场化发展报告》, 雅生活2021年度拓展合同额位列行业第14名。

城市服务市场规模以万亿计,传统住宅物业服务竞争压力大,但是城市服务相对而言充满机遇,而且城市服务的范围也不局限于陆地。

2021年,雅生活获取了首批海上环卫项目——洋浦经济开发区海上环卫项目,开启水域专业服务新篇章。

随着雅生活业务的不断扩张,其城市服务业务从从“广度”走向“深度”,帮助公司在未来的竞争中抢占先机。

03

物管勇于担当:提升幸福感,提升城市形象

未来所有领域的竞争,都是软实力的竞争,像雅生活这类优秀物业的公司就是软实力的代表,永不嫌多。

因为他们存在的意义,不仅能直接提升民众幸福感,甚至能提升一个城市和国家的形象。

最近一年,面对全国各地新冠疫情零星复发,暴雨、台风、暴雪等自然灾害的挑战,雅生活响应号召,站在抗疫一线,极大提升了业主的认可以及品牌的美誉度。

比如,去年4月份,珠三角疫情复发,雅生活助力广州、佛山、中山、惠州等地,完成超50个社区、超60万人次的大规模核酸检测,良好的组织管理,避免了交叉感染,助力珠三角快速清零。

今年3月份开始,上海疫情复发,雅生活的工作人员承担了从核酸检测、病毒消杀,到生活物资采购送货,再到打印学习资料等等一系列后勤服务,由于场地紧张,办公区的桌子、椅子、地下车库能依靠的墙角,都变成他们的临时落脚点,尽管艰难,他们始终站在抗疫一线,24小时事无巨细护佑业主,把各项防疫措施落实到“最后一百米”。

有雅生活的小区,就会让业主多一份安心。

还有去年7月份的郑州暴雨灾害爆发时,雅生活连夜从武汉、信阳、邢台多地购置50条冲锋舟、净水器以及饮用水、食品等共21辆卡车(超38000件)的物资,并从各地调度员工奔赴受灾现场,极大的帮助了灾区人民。

类似的案例还有很多,雅生活用优质的服务,践行“呵护一生,温暖一城”的使命,极大的提升了民众的幸福感,也为国家抗疫贡献公司的一份力量。

优质的物业管理服务给业主带来了温暖,同时优质的城市服务业务完美守护了冬奥会,也提升国家形象。

冬奥会在北京圆满结束,谷爱凌火遍全网,背后就有雅生活200多名员工的默默奉献。在北京冬奥村,雅生活工作人员24小时实行天气监测预警管理,每场大雪都按照“雪前准备、雪中打通、雪后恢复”的作业流程,机械扫雪、人工辅助,顶风冒雪快速铲冰,保障会场及周边道路通行无阻。用金牌服务的品质向国家、向全世界交上一份零疫情、暖服务的完美答卷。

物管公司不同于其他类型企业,它们的核心竞争力就是——服务,它们不断打磨的也是服务质量。

雅生活也一直不断提升服务标准化、智能化、个性化水平,对服务质量精益求精,年内公司推出服务形象焕新的“5分行动” ;各业态打造服务模式标杆,树立16个项目标杆。

凭借过硬的服务质量及业主口碑,雅生活荣获诸多荣誉,比如“中国物业服务百强企业TOP3”,“2021中国物业服务百强服务质量领先企业”等等。

物管公司的产品,都是软实力的体现,无论是一个社区,还是一个国家,其品质将最终取决于服务。

04

结语

目前,“房住不炒”仍然是房地产调控总思路,开发商融资“三道红线”仍然高悬头顶,同时居民家庭债务高企、社会人口进入拐点,住房需求萎缩。

与之相对应的是,居民对社区服务质量,以及对城市化精细管理的要求提升,物管行业需求逐步释放,行业成长空间无限。

尤其是疫情进入第三年,影响已经渗透至各个领域,大家对物管行业的服务都有着深刻的切身体会。

优秀的物业公司是社会的润滑剂,也是社会软实力的代表。优秀物企获得良好口碑的同时,也获得了市场认可。

在这个特殊时期,物业服务和政府城市服务,上面对接国计国策,下面对接芸芸众生,从未显得如此重要。

中国地产发展逻辑已经改变,无论短期如何刺激,长期都将回归于运营和服务。

在这个大趋势之下,优秀的物业公司攻城略地,获得良好业绩;普通民众则收获优质服务,感受社区和城市温度。

这才是房地产发展的确定方向。

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