高层“停建”未来2类房子吃香：加装电梯的多层住宅和核心区老旧小区
前不久，国家统计局公布了《2021年国民经济和社会发展统计公报》。报告数据显示，全国常住人口城镇化率为64.7%，比上年末提高0.83个百分点。过去四十余年城镇人口数量从1.7亿快速增至9.1亿，净增7.4亿，整体城镇化率从17.9%提升至64.72%。根据北大光华管理学院教授估算，未来30年内，我国城市化仍有20%的提升空间，进入世界前列水平。
说到底，城镇化的本质就是人口从农村流向城市，劳动力从第一产业向第二、第三、第四产业的转移，改善了地区的产业结构、提高工业生产的效率、也实现了科学技术的进步和信息化的推进，推进城镇化也是无数国家走向发达必经之路。与此同时城市中也迎来了翻天覆地的变化，一座座高楼大厦拔地而起，人们纷纷进入高层生活办公，就连许多县城也开始建造高层。一个比较直观的感受就是近些年高层住宅数量越来越高、越来越多，也越来越密集。
不得不承认的是，早期高层住宅的建设还是利大于弊的，提高了城市土地的利用率，同时解决了与日俱增的住房需求问题，不少购房者纷纷搬入高层，享受更好的光照通风效果，视野也更加开阔。但随着时间的流逝，不少代表性的专家发表了自己对于高层的看法：1、城市规划设计研究院院长李晓江认为：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担；2、北大教授朱国忠直言：高层住宅未来将会沦为“贫民窟”；3、东北财经大学经济中心主任周天勇也表示：伴随着一系列问题出现，高层住宅未来将会变得一文不值。
从购房者的角度来看，如今高层住宅主要存在以下三个问题：
1、性价比越来越低
一般来说，随着楼层不断增加，相应的电梯、楼梯等公共设施也会变多，因此导致整体的“公摊面积”也就越来越大。比如前阵子青岛某楼盘被曝公摊面积高达46%，原本146㎡的房子拿到手后只有78㎡，表面上是高楼大平层，实际上却是“鸽子笼”，这几栋楼就高达65层。虽然绝大多数高层住宅的公摊比例不会有这么离谱，但公摊比例达到30%的高层却并不少见，意味着原本100平米的房子，拿到手后只有不到70平米，得房率较低。
对于购房者来说，得房率越低意味着性价比越低，正因如此当前许多购房者宁愿去买多层、洋房，尽管单价高一些，但由于公摊比例比较小，因此整体算上单价和高层住宅差不了多少。更为重要的是，公摊面积业主用不上，却还要为此承担一系列的费用，比如物业费、取暖费、个人所得税等，进一步降低了高层住宅的性价比。
2、居住体验越来越差
一般来说，业内通常使用“容积率”来作为衡量居住体验的标准，容积率越高居住体验越差。按照市场标准，多层住宅容积率为0.8-1.2之间，但是高层住宅的容积率高达3.0-5.0，更有部分高达7.0，严重降低了生活质量。举个简单的例子，由于小区住户过多，各种公共资源都要承受很大的压力，加剧了老化速度，每逢节假日或者傍晚散步的时候，小区会出现特别多的人，那么原本安静的环境也会嘈杂起来，就不利于散心和休息了。与此同时，由于住宅之间的楼间距逐渐缩小，导致中间往下的住户采光通风效果都受到影响，室内长期阴暗潮湿。
除了居住体验以外，火灾也是不容忽视的安全隐患问题。随着房龄的增加，一些不稳定的因素也会增加，比如电线短路、设备老化等，这些都有可能导致火灾。对于一些物业疏于管理的小区来说，随意停放的车辆可能会妨碍消防车运行。由于楼层过高，消防救援也存在一定困难。公开资料显示，现有车辆装备最大举升救援高度为101米，大概为34层的高度，因此对于40层以上的住宅来说，无论是救援还是逃生难度都比较大。
3、拆迁问题
对于购房者来说，未来房屋是否能拆迁是直接关乎切身利益的问题。不少人认为，一旦高层住宅达到一定的年限，也能够像过去城中村一样拆迁重建，但事实真会如此吗？对此业内人士给出了答案：过去房屋之所以能够拆迁，主要原因是多层住宅拆掉后能够重新建造更高的住房，但对于如今普遍都是三四十层的房屋来说，按照150%的赔付比，需要建造50层以上的住宅才能够回本，要想盈利需要建造60层的住宅，因此基本上不可能拆迁。
事实上，无论是专家学者对于高层住宅的担忧，还是购房者认为高层住宅存在的一系列弊端，对于这些问题国家早已经注意到了，近两年相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”，住建部也已明确：2022年起住宅要按照“新标准”处理。自2020年以来一直在发布新规进行调控，比如《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，去年9月更是发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，具体要求如下：
对此我们不难得出两个结论：第一，未来开发商难以建造三四十层以上的住宅，新规明确指出要与当地消防救援能力相匹配，但上文已经提到过，目前消防极限救援能力为101米，一些县城的救援高度更低。第二，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。
高层或将“停建”？
除了“停拆”以外，未来高层住宅可能还要面临“停建”的问题，主要有两方面的原因，其一是随着高层住宅问题暴露，越来越多的购房者未来不会选择高层住宅，因此开发商更加愿意迎合市场需求建设多层住宅。第二个原因在于在上述一系列新规的要求下，对于如今遍地都是百米高度的住宅来说，开发商不会去拆迁，因此也不会重建高层。
与此同时，还有两道新规可能会对高层住宅产生影响，第一是当前北京、江苏、浙江、上海等地已经明确要求新建4层以上的多层住宅加装电梯。如今建房技术早已成熟，住房加装电梯已不是难事，因此未来多层住宅同样能够配置电梯。第二是随着“旧改”的不断推进，目前许多老旧小区也能够加装电梯，改善生活居住环境的同时，也解决了无数“悬空老人”难以出行的问题。
由此可见，对于当前的高层住宅来说，一方面是越来越不受欢迎，另一方面是在限高令、多层住宅加装电梯、旧改等一系列新规的要求下，未来开发商可能会以多层住宅建设为主，对于我们住房发展方向也会产生深远影响。目前来看，2022年起，这2类房子将会吃香：
第一类是加装电梯的多层住宅。相较于公摊大、容积率高、性价比低的高层住宅而言，加装电梯的多层住宅优势更大，原因在于这类住宅公摊比例较小，并且容积率也不高，因此整体性价比自然也会更高，与此同时火灾等安全隐患也小得多，并且随着未来市场需求不断增加，这类房源无论是出租还是出售都会更加受欢迎。
第二类是符合加装条件电梯的老旧小区住宅。事实上，对于这些老旧小区来说，本身就处于城市核心地段，周边各类资源配置都比较到位，在经历改造后，无论是生活品质还是生活质量都得到了明显提升，特别是加装电梯后更是弥补了出行的不足。因此未来存在更大的升值空间。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
