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8月起中国楼市要下一场“降价雨”!两类人算盘“泡汤”

作者 : 2020-08-09 15:59:36 审稿人 : admin 围观 : 评论

来源: 蓝白观楼市

8月份,依然是“多雨时节”,立秋刚过,初秋已经到来,楼市里的气氛也显出一丝寒意了。

一方面,调控氛围逐步收紧。

仅仅7月份,就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市相继出手,限购、限售、限贷措施纷纷拿到台面上来。

以深圳为例,3年落户+3年社保才能买房,直接打掉了不少炒房客的投机需求,杭州有7户家庭因提供的无房证明存在虚假、失实情况(冒充无房户),被禁止购房摇号一年。

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房价领涨全国的宁波,限购范围直接扩大至市五区,东莞更是一个月内两次升级了调控的力度。

这些热点城市先后祭出“大招”,作为楼市里关注度最高的“风向标”,后续可能会给其他二三线城市产生示范效应。

另一方面,即便房贷利率持续走低,购房者依然保持观望心态。

据证券时报8月6日报道,存量个人贷款的定价基准转换原则上至今年8月31日结束,银行业内人士表示,个人住房贷款的重新定价周期最短为一年,也就是说一旦贷款到账,一年内房贷利率不会发生变化。

因此,不少购房者都在保持观望心态:毕竟动辄一两百万的房贷,哪怕利率下降5个基点,一年也能省下不少钱。

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北京市民杨女士的心态很典型,她表示:“看很多消息都说三季度房贷利率有可能下降,所以准备缓一缓再办贷款手续。”

除了房地产市场的调控氛围变严,购房者心态发生变化之外,8月开始,初秋来临后,楼市可能会下起一场“降价雨”。

我们可以参考过去两年的房价形势,会发现一个规律,每年从8月份开始,全国房企降价、打折、促销的力度都会变大。

以2019年8月份为例,恒大在全国范围内展开“抢收行动”,掀起打折促销的大幕,彼时恒大召开会议,从9月份开始,将实施仅次于2014年的主动激进营销策略,三四线基本全部执行精装卖毛坯价(预计7折左右)。

随后,融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。

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2018年3季度的情况也差相仿佛,江西上饶、河南平顶山、镇江句容、广州增城、厦门、合肥、杭州多地出现大规模降价促销,不少城市还出现了降价业主大闹售楼部的现象。

问题来了:为什么每年都是8月份后出现降价?

1,下半年房企回款压力变大。

历年的3-5月份,各行各业复工,银行信贷额度充裕,房企融资压力减小,不少被压制的购房需求开始释放,楼市“小阳春”随之产生。

但是,8月份之后,在三季报和年报的压力下,大型房企的业绩压力下,回款就成了地产商的当务之急,只有通过降价,才能实现“资金流高周转”。

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2,地产商债务偿还迎来高峰期。

根据Wind数据统计,2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中,13家企业负债超过2000亿元。

21世纪经济报道此前做过统计,数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,从8月份开始,将逐步达到年内最大单月偿债额度。

这么多负债,下半年将会迎来集中兑付高峰,偏偏来自银行、信托等渠道的资金在下半年会被“大幅压缩”,房企只能选择加速卖房来还钱。

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如果楼市下起“降价雨”,对购房者有什么影响?

如果你是一名无房或仅有1套自住房的“刚需改善族”,降的越多,买家的话语权越大,可以说是不折不扣的好事。

但是,对两类人来说,大雨落下时,他们打的算盘就“泡汤”了。

1,中小城市的多套房持有者。

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如果你持有了多套小城市的高层旧房(房龄10年以上),本身打着升值变现传给后代的算盘,但随着时间推移变成了“老破高”。

这个道理应该很容易就能想通:在不缺地、不缺房的县城和地市,拥挤、狭窄、老旧的高层房,面对大量多层电梯新房时,将毫无竞争力。

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即便你持有的是高层新房,人口常年流出的小城市,在“降价”风潮盛行时,小城市的高价盘,必然会成为首要的冲击群体,持有的房子越多,价值缩水的可能性越大,

2,寄希望在一二线城市远郊买房升值的人。

最近两年,很多人都想在一二线城市的远郊和卫星城置业,这类人抱的想法很简单,逻辑也很清晰,随着人口持续流入大城市,远郊和都市圈、卫星城的房价必然会上涨,升值之后变现即可。

但是,近几年以来,我们可以发现,每次一二线城市出现降价风波时,都是远郊和城乡结合部的楼盘首当其冲,比如2018年的环京,2019年的杭州与合肥城郊,比如郑州四环外、环沪的嘉兴和环深的惠州,这些地方放到10年、20年的维度来看虽然有价值,但在面对降价大潮时,依然显得苍白无力,风险比主城区高得多。

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