【最新】22城刚需族购房套均总价超百万 刚需上车基准线是什么？
10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(以下简称报告)，报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京(350万)、深圳(345万)和上海(295万)刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后;长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。
所谓“上车”即首次买房的意思，此次报告中提及的“刚需上车线”是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力，主要相对于弹性需求而言。
综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产;从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素;从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。
据悉，报告基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，共选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本。
研究数据显示，在总价排名前十的城市中，北京(350万)、深圳(345万)、上海(295万)三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营;厦门(266万)、杭州(226万)以超过200万水平，构成了第二梯队;值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。
“160万”成为第三道分水岭，由广州(198万)、南京(190万)、宁波(175万)、东莞(160万)、苏州(159万)五城组成，五城几乎以超过160万“上车价”，挤入城市排行榜前十。
除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉(140万)、西南中心城市成都(106万)，此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。而长沙(84万)、沈阳(73万)等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。
报告显示，将“刚需上车价”与城市”整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。
在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。
而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。
从性价比角度看，“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。
在贝壳研究院对2987人的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房首付款(或计划首付款)在30万元以内，而30万的首付区间，与刚需购房门槛还有着较大差距。从购房资金来源方面看，购买首套房不止考验买房者的购买力，更考验家庭的经济实力。调查显示，购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例，无房计划买房人群为29.0%，而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5%，房价上涨之下，刚需上车的难度增加，需要更多的家庭支持。不过，在有买房需求的人群中，认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8%。
此次调查还发现，刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。
以购房年龄最大的天津为例，刚需购房平均约37.5岁，而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。与之相对的，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。
除了用时间换取“上车票”，从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看，刚需们也在空间上做着取舍。
报告显示，由于对资金价格敏感但城市房价又高企，刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。
原标题：22城刚需族购房套均总价超百万
值班主任：颜甲
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