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懵了！天津女子220万买法拍房，收房时被告知欠50多万元物业费

作者 :娅鹤 2023-08-29 18:09:18 围观 : 次 评论

女子法拍以两百万拍得价值三百五十万的别墅，自以为捡漏，结果刚刚入住就收到五十万物业费账单。

前业主所欠物业费，怎么还让现业主缴纳，这其中又有什么道理？

女子法拍捡漏，拍得百万别墅

天津的谭女士前一段时间刚刚乔迁新居，新家是位于天津优越地段的一幢别墅。

谈起这个房子的来历，谭女士颇觉自豪。从几年前开始，一直想要改善家里居住环境的谭女士便计划着，要在一个比较好的地段找一个面积比较大的别墅。

本以为只要资金充足就能很容易找到心满意足的房子，但没想到这一找就是好几年。几年的时间里，谭女士也反复地看了很多别墅，但不是户型有问题，就是位置太偏僻。

就在谭女士有点想放弃的时候，机缘巧合之下，谭女士了解到当地某法院正在拍卖一套别墅。

法拍的房屋往往能够以一个比较合适的价格拿下，这幢别墅的起拍价也远远的低于市场价。

而且法院拍卖的房子看起来就比较正规，应该不会再后续带来什么纠纷，就这样谭女士便对这个事上了心。

根据法院拍卖页面提供的房屋基本信息，谭女士实地考察了涉及拍卖的别墅，没想这幢别墅的地段和户型等方面恰巧完全符合谭女士找房子的需求。

充分了解后，谭女士便参与了这幢别墅的竞拍，经过与其他十几人的几轮竞拍。求房心切的谭女士最终以220万得到了这幢市场价为350万元的别墅。

拍得别墅后，谭女士自觉捡了个大便宜，不敢有一丝拖延，赶紧地办理了过户手续，便开始着手重新装修新房。

好不容易等到装修结束，一家人选了个合适日子就搬了进去，本以为会就此开始幸福的生活，没想到迎来了不速之客。

女子开心入住，物业上门要债

这天，小区物业来到谭女士家里，拿出了一份账单，要求谭女士支付前房主欠缴的物业费以及欠缴产生的滞纳金，共计52余万元。

谭女士对于这突如其来的账单表示一头雾水，表示前房主的欠款为什么要我来支付呢？谁欠的你就去找谁啊，又不是我欠的。

看到谭女士的态度，物业方面解释道拍得这幢别墅要缴纳前业主所欠物业费和滞纳金是在法院竞拍公告中写明的，谭女士既然参与竞拍，便是默认接受这一规定。此时拒绝缴纳52余万元的行为，已经涉嫌违约。

谭女士觉得非常生气，无法接受这应当属于前业主的账单，即使物业方面几次催促缴纳费用，谭女士也没有缴费。

没想到几天后，谭女士家中的水电便被物业断掉了。谭女士知道物业是想通过这种方式逼她交费，不想就范的谭女士，当场报了警。

警察来到后告知物业，法律规定不允许通过断水断电的方式逼迫业主缴纳物业费。

物业只得赶紧恢复了谭女士家中的水电，随后一纸诉状将谭女士告上了法庭，要求法院判决谭女士支付相应费用。

本案中的谭女士本以为法院拍卖的房屋是更加保险的，结果却背负了52万的账单。

但是谭女士对于账单的质疑并非是毫无缘由的，前业主所欠的物业费应当由前业主来承担确实是正常思路。当然，谭女士没有认真的查看竞拍公告也是她的疏忽。

所以，我们需要考虑以下两个问题：

一、物业所说的滞纳金是否有法律依据？

所谓的物业费滞纳金是指，在物业方与业主签订的物业合同中写明的，当业主迟交物业费时应当额外缴纳的一部分费用。

对于物业费滞纳金，只有在物业合同中明确约定的时候，物业才可以向业主收取，实际就是民法中所说的违约金。

因此，我们可以知道，滞纳金是基于物业合同产生的，其目的与其他的滞纳金也基本相同，即督促相对人尽快实付相关费用。

既然是基于合同产生的，基于合同的相对性原则，效力约束于合同双方。

谭女士并非是先前与物业方订立合同的业主，这笔滞纳金由谭女士来支付似乎缺少支撑依据。

但同时我国相关法律规定，滞纳金是绝对不可能超过欠缴的本金的。本案中前业主欠缴的物业费大约为10万元，但是滞纳金却高达42万元，这明显是不符合法律规定的过高费用。

对于这种滞纳金远超欠缴本金的情况，在实践中，法院往往会以滞纳金过高为由不予认可。

二、谭女士是否有支付物业费和滞纳金的义务？

如前文所说，在法院的竞拍公告中写明了竞拍者需要承担所拍房屋负担的物业费和水单费等可能存在的费用。

物业所说的，只要谭女士参与竞拍便是接受支付费用的义务也是合理的，本案法院对这一说法是支持的。

不能因为谭女士自己没有注意到公告条款，就可以免除其对于物业费、水电费的支付义务。参与竞拍便是谭女士通过自己的行为表示对于公告内容的接受。

但是对于物业费滞纳金方面，法院有不同的解读。

首先，如前文所说，滞纳金是基于物业服务合同产生的，实际属于违约金的一种，那么根据合同相对性就应当由具体违约方承担；

其次，也是最关键的一点，公告中只写明了由竞拍者承担物业费，并未标注物业费滞纳金。

根据以上事实，法院作出判决，判决由谭女士承担前业主欠缴的9万多物业费，驳回了物业要求谭女士支付物业费滞纳金的诉讼请求。

人们往往对于法院拍卖有一定滤镜，认为法院拍卖相对其他拍卖会更加安全，性价比也会更高。

但实际近几年因为法拍房子引发的纠纷不算少，例如，曾有新闻报道两位老人在自己的房子被法拍后直接在房子门口生活，极大地影响了买房者的生活。

谭女士的经历提示我们，即使是进行法拍时候也应当足够谨慎，要充分了解所拍物品的由来以及竞拍公告的具体内容，否则就有可能无意之间产生纠纷，好事变坏事。

大家对此有何看法呢？欢迎评论区留言讨论！

标签 女士   滞纳金   物业费
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