经济学探讨：关于美国房地产泡沫与国际金融危机的阶段分析

引言

经济学探讨：关于美国房地产泡沫与国际金融危机的阶段分析--二〇〇三年开始，美国持续低落的经济开始恢复苏醒，为了不让通货膨胀的情况再次发生，连续上调联邦基金利率17次这样的大事件也不足为怪。但是随之带来的负面影响却层出不穷，不断上涨的利率直接作用于住房贷款利率的增长，从而导致了房价的下跌，收入水平低的居民没有足够的经济能力支付新的贷款，只能违约。

一、美国房地产泡沫与国际金融危机

违约率的不断上涨让RMBS和CDO的价格出现下跌。针对这种情况，美国实施次贷法，法律规定如果前两年的低利息率过期了，次贷利息率必须在市场利息率的基础上进行调整。

所以市场利息率的提高也导致了次贷利息率的增长，这让绝大多数贷款借款者的情况更加恶化，包括“ninjna”在内的居民只好被迫延缓贷款偿还的时间，但这又反过来让违约率出现又一次增长。二〇〇七年底次级贷款违约率增长到了17.31%。美国的金融危机也能从这些数据中看到端倪，一开始由于违约率不断增长，那些只提供住房贷款而没有次贷证券化的金融机构只好申请破产或者直接倒闭。

因为CDO和RMBS价格在短时间内急速下跌。短时期内的迅速下降，迫使购买了大量较低级别CDO和RMBS的对冲基金的投资人只好回撤资金，大量资金的流失导致贝尔斯登旗下的两家对冲基金被迫关闭，这也引发了全世界金融界对次贷风险的担忧。

由于较低级别的CDO和RMBS的风险不断增长，评级机构只好重新评估较高等级的CDO和RMBS风险，并降低了高级段CDO和RMBS的信用级别，这一行为直接导致了高级段的CDO和RMBS市场价格出现下跌。那些因为购买大量高级段的CDO和RMBS的保险公司、商业银行、养老基金公司和共同基金公司等从而遭受了巨大损失。

这种糟糕的情况一直延续到了二〇〇七年八月，出于规避风险的考虑，美国民众都想要把手中其他的债券换成现金，只购买美国国库券，这进一步加剧了金融危机出现的速度。公众大量抛售债券导致CDO和RMBS价格暴跌，资金流动出现大量缺口，结果就是让美国国债和三月期货币市场利息率的息差快速上升。

在金融危机期间，二〇〇七年八月、二〇〇七年十二月和二〇〇八年三月，美国的流动性短缺三次达到了顶峰，这也表示美国金融危机进入了第一个阶段。表2-2的数据显示，从二〇〇六年开始初级贷款拖欠率就处于持续增长，二〇〇七年秋开始房价出现下跌。随着房价一同下跌的还有股票市场，二〇〇八年三月，贝尔斯登濒临破产，美联储只好决定由摩根大通收购来拯救它。

二〇〇八年九月，房利美和房地美开始接受调查，这一系列的举措让金融市场开始恐慌，同月，美洲银行收购了濒临破产的美林，第二天雷曼兄弟也申请破产，它在经济萧条时期发行了大量的短期债务，这让他在短期内筹集了大量的货币资金，一连串的打击给货币市场的短期贷款带来了致命的影响。二〇〇八年到二〇〇九年美国房价经历了一次最大幅度的下跌，达到了30%的跌幅。

由于贷款人一直拖欠贷款，金融机构也不得不面临破产的局面，下一次破产随时有可能降临在任何一个金融机构上。由于没有保险的保障，个人和企业就会选择提取出之前存在银行的资金，大量的资金流出迫使银行不得不出售资产，同时减少贷款的流出，没有贷款供应的企业也就无法正常运营，只能面临破产，个人、企业、银行由此形成一个恶性循环，并且这种循环也在快速向全世界的金融市场蔓延。

二、我国目前处在房地产泡沫的阶段

我国目前房地产已经出现了泡沫，但由于中国的特殊国情，我国的房地产泡沫虽然膨胀严重，但是离出现泡沫破裂还有很大的距离。二〇二一年三月二日，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清指出，房地产金融化泡沫化势头得到了有效地遏制。总的来看，防范化解房地产金融风险攻坚战取得决定性成就。

二〇二〇年对房地产的贷款增速是自二〇一二年以来的首次低于其他各项贷款的增速，可以说，在防范房地产泡沫破裂的金融风险方面，我们已经采取了有力的举措。但是我们也不能乐观，中国的房地产金融化、泡沫化的倾向仍然比较强，很多人买房仍然是为了投资、投机，这样是很危险的。由此看来，我国目前仍然处在房地产泡沫的发展阶段。

三、房地产泡沫测度方法

经过大量的理论和实证研究，国内外学术界和业界在房地产测度方法上形成共识，其中主要有三大测度方法在实际工作中被广泛应用，分别是指标法、统计检验法以及基准价格法。其中针对指标法学术界和业界关于用何种指标并没有一个统一定论，不同的研究人员所用的指标也不尽相同。

其中房价收入比、住宅空置率、房价增长率/GDP增长率以及房地产贷款增长率等的使用频率最高。但除此之外还有很多其他指标，在具体测度的时候，研究人员需要运用多个指标来进行分析，从而得出房地产泡沫的具体情况，因为操作简便，指标法也相比于其他两种方法的优势更为明显，运用也更加广泛。

（一）房价收入比

房价收入比的计算公式是居民购买一套商品房的平均房价除以居民的平均年收入。主要考察的是居民的房地产购买能力，居民的购买能力和比值成反比。房价收入比也反映了一个地区的房地产泡沫情况，如果比值大于一定的范围，就说明房地产存在泡沫，比值越高，说明房地产泡沫的可能性也越高。

世界银行经过估算认为这个临界值是6，如果比值在3与6之间，那么就属于合理的范围。但是这个数值会根据不同国家的国情发生变化，每个国家居民收入的统计标准不一样，最后的结果也会出现差异。由于我国人口多、居民收入较低的情况，这个数值可能会提高到5到8，在这个范围内的房价收入比就还是处于一个正常的情况。

（二）房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率通常被用来计算房地产的扩张速度，与实体经济相比房地产的发展速度是快还是慢，一个国家或地区的实体经济通常会用GDP增长率来表示，计算的是这个地区的居民用货币可消费的最终劳务和商品的增长速度。

这个指标一般用来衡量房地产市场的发展速度是否和实体经济的增长速度平衡，同时也能看出是否存在房地产泡沫的情况，正常情况下房价增长率/GDP增长率应该在1以下，1到2之间则表明有泡沫预警，如果高于2则说明房价虚高，房地产泡沫的出现概率增加。这个比值越大表示房地产泡沫的情况越严重。

（三）空置率

空置率的计算方法在国际上存在差异，而国外则是计算的空置房屋面积除以当年全部房屋面积的差值，其中空置房屋面积是超过半年没有使用的房屋面积，没有交易的新房和二次交易的旧房都算作在内；而全屋房屋面积则是还在使用的、全社会共有的房屋面积，其中也包含被使用的房屋以及空置房屋。

按照国际标准，5%到10%的空置率属于合理范围，10%到20%的空置率则处于危险区，大于20%的空置率则属于严重积压区。由于我国和国外的空置率计算方法不一样，现阶段我国还没有一个统一的空置率标准，所以上述数据在本文中只作为参考数据，不具有应用资格。

（四）房地产贷款增长率

房地产贷款增长率包括房地产开发贷款增长率和房地产个人按揭贷款增长率两个指标。指金融机构对房地产开发企业及购买房地产的个人提供的贷款当前期间较上一期间段的增长比率。在我国房地产贷款增长率受国家货币政策、贷款政策、金融政策的干预较大，不具备准确反映房地产泡沫的参考意义。

（五）租售比

如果租售比低于1:300，如1:400或1:500。每平方米价格不好计算，我们可以简单将租售比按照每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本。这也表示房产市场出现泡沫，房产的投资价值也相应的降低了；如果租售比大于1:200，这就表示这个地区的房产租金回收率高，后续发展情况良好，有很大的发展潜力，房地产泡沫风险较小。