疫情对房地产冲击大么？央行3次表态刚需收获2个好消息房贷也能缓缓了
最近一周时间，各城市发布房地产宽松政策遍地开花。
先是无锡、西安、上海、杭州延缓土地出让金缴纳期限，松绑预售条件，随后超10个省市跟进，给开发商省下阶段性现金流支出。
随后，苏州取消了已经实行4年的土拍捆绑现房销售和封顶销售，南京又宣布有序开放售楼部，一时间，房地产宽松的呼声此起彼伏。
房地产真的又“复活”了吗？我不这么认为，老话说“听话要听音”，最近5天内，央行使出了“三板斧”，高层表态楼市，足以说明楼市的调控基调并未改变。
1，2月17日，央行否认调整MPA房地产信贷考核指标。
近日，市场上传出央行拟调整MPA中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例的说法。
根据金融时报2月17日求证，央行表示，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。
所谓MPA，指的是央行2015年底提出的考核体系，有七方面指标，包括资本和杠杆、资产负债、流动性、信贷政策执行情况等。
现在直接出面否认放松房地产信贷考核，也就意味着银行按揭比例、开发贷的占比都不能过低，跟2018、2019年的考核一样严格，不要觉得房地产会有更多的信贷资源投入。
2，2月19日，央行发布2019年第四季度《中国货币政策执行报告》。
每个季度的政策报告，都是例行且重要的风向标，市场各方对报告一直高度关注，其中每个字、每个词、每句话的变动、增减都耐人寻味。
虽然前缀是“2019年4季度”，但这份报告就是2020年货币政策动向的指引。
本次报告里针对楼市的表态是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
毫无悬念的，3个关键词又出现了：房住不炒、长效管理机制、不作为短期手段，比起2019年政策报告中的“落实”机制，这次的前缀是“加快建立长效管理机制”。
此外，报告提到了一句话：宏观杠杆率高速增长势头得到初步遏制，但目前仍在高位。
概括起来说，央行的意思很明确：杠杆已经很高了，今年政策不会松，钱不会流向房地产，别以为跟去年有什么两样。
3，2月22日，央行副行长接受金融时报专访。
央行网站22日消息，人民银行副行长刘国强就2019年第四季度《中国货币政策执行报告》接受媒体采访时表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
这一席话是有背景的，在2019年11月份，以及本月20日，5年期LPR先后下调了两次，现在报价是4.75%，按正常逻辑，房贷利率肯定也要跟随LPR下调，这意味着购房成本也会跟随下降。
但是，央行副行长的表态，相当于在给各个银行“支招”：该加的基点，还是要加上去，不要跟原来差太多。
理论上说，LPR降了，房贷利率也会跟着降，但我们要考虑的现实情况是：购房者的合同都是跟银行签的，银行想加多少基点，就加多少基点，加多还是加少，其实就是看央行的脸色。
目前全国首套房平均利率为5.5%左右，二套房为5.8%左右，从央行的表态来看，首套房下降是有可能的，但空间应该有限，全国平均下限可能不会低于5.2%，二套房不但不会减基点，突破6%也是有可能的。
这3次表态，对房地产意味着什么？
我们可以得出两个结论。
1，哪怕碰到了2020年的风波，房地产的资金面是不会放松的，房企融资、购房利率，这些决定着房价波动的关键因素，与以往没什么区别，不用担心会重演2015-2017年的行情。
2，房住不炒的调控已经形成了“惯性”，拿大家最关系的利率来说，1年期LPR可能会接着下降，这对实体企业是实实在在的利好，有利于降低融资成本，但影响房贷的5年期LPR可能会微降甚至不降。
一句话总结：未来市场里的钱会变多，但这些钱跟楼市无关。
在央行频繁针对楼市表态的同时，对刚需族来说，也收获了两个好消息。
1，感谢国家，部分人的房贷可以缓缓了。
在1月末，银保监会官网发出通知指出：对近期受影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用资金等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
随后，各家银行纷纷响应，比如工行对于暂时无收入来源的，经申请批准后，即使贷款逾期，也不计入违约金。农行表示无收入者可以调整还款时间，中行的抵押贷款可以延长6个月。
不过，各个银行的规定、流程都不尽相同，如果你想申请延期，不妨提前打电话咨询，看自己是否属于特定受影响收入降低的人群。
2，对没房的人来说，今年首套房利率大概率会降低。
我们不妨再看一下，央行对于房贷利率参考LPR的规定是怎么说的。
在去年，央行总行的16号公告要求，自10月8日起，全国范围首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
什么意思？
也就是说，如果你名下没有房子，现在想去银行贷款买房，利率空间是有弹性的，央行的规定是不低于5年期LPR即可，2月20号公布的5年期LPR是4.75%，现在全国首套房平均房贷利率是5.5%，未来下行的空间很大。
按100万贷款，30年等额本息来计算，每下调5BP就节省30元，30年就能节省1万多元，如果今年首套房能降20个基点，就意味着能省下来近5万元的利息，对很多收入有限的家庭说，这笔开支是可观的。
目前刚需族有多少呢？
我们从流动人口角度来计算，因为这部分人在城市里落户买房的可能性最大。
1982年，我国流动人口仅仅只有657万人，2015年这个数字达到巅峰，为2.47亿人，2017年这一数字变为2.44亿，2018年再减300万，至2.41亿人。
刚需人群构成里，既有大学生、白领，也有农民工、毕业生、打工族，对这些人来说，房子是一种无奈的大类消费，在本身收入有限的前提下，如果利率下调能让月供省下来一笔开销，也能让他们心里更“有谱”。
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